昆明百亿地块交易中止 “新地王”处境尴尬入市无期

     临近滇池、处于昆明核心区域的1291亩地块，在距离交易时间仅剩两天时突然中止交易。该地块起拍价超过百亿元，如果成交将成为昆明“新地王”，并创下昆明楼面地价新高。

     10月9日下午，昆明市国土资源局宣布，此前备受关注的昆明草海区域土地出让交易中止，这距离原本计划的交易时间仅剩两天。

     在一个月前，这1291亩土地挂牌公告时，因为起拍价高达102亿元、或刷新昆明土地成交最高价而备受关注。

     云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研向记者分析认为，此次交易中止一方面是受到政府调控的影响，另一方面也可能是政府还未物色到开发该地块的合适人选。  

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     “百亿地王”开发门槛高

     因为面积大、总价高、开发门槛高，在土地流拍成为普遍现象的当下，昆明草海地块一入市就受到多方关注。

      9月10日，昆明市公共资源交易中心挂牌转让西山区福海街道23宗国有建设用地使用权交易公告。公告显示，该批土地面积约1291亩，交易总价起价102亿元。

      这批土地里包含了11宗住宅用地、11宗商业用地和1宗教育用地。其中一宗用地最高楼面价达到11988元/平方米，这一楼面价也将超过中海曾在昆明创下的11519元/平方米楼面价纪录。

      记者注意到，如果在计划的10月11日最终成交，这1291亩地块将刷新昆明的地王总价与最高楼面价纪录。

      紧接着在9月13日，这批土地所公布的交易文件中，对开发建设者提出了颇高的门槛要求。

      文件显示，该批土地要求整体竞买、统一规划、统一开发；竞得人须实施共计十五条、总面积约14.85万平方米的市政道路的设计、建设、移交；修建总面积约53.28万平方米的湿地；修建总面积约31.73万平方米的绿地；完成一座18班高中及一座21班初中的两座学校校舍建设；完成片区内涉及的社会福利设施建设，这些建设内容建成验收后无偿移交属地政府。

       另外，文件还要求土地竞得人在签订《土地成交确认书》后、签订《国有建设用地使用权出让合同》之前，须与属地政府签订相关投资建设协议，确保引入至少一家世界500强企业（以《财富》杂志2016年以来公布的企业名单为准）参与项目的开发建设和运营管理。竞买人竞得土地后，须在依法取得相关项目建设许可后、项目建设动工前，与符合 JCI（国际医疗卫生机构认证联合委员）认证的三甲医院签署体检中心的运营管理协议，并按要求进行运营管理。

      在周大研看来，草海地块的定位是昆明的“会客厅”，位置临近滇池，也代表了昆明的城市形象，政府对地块打造的预期很高，如今的开发企业名单里中能做到上述条件的可谓凤毛麟角。

      “新地王”再入市时间未定

      就在该批土地计划交易两天前的10月9日，昆明市土地资源交易中心突然宣布交易中止。

      对于交易中止的原因，记者先后联系了昆明市国土资源局以及昆明市公共资源交易中心，双方的相关负责部门皆表示对交易中止的原因并不清楚。

      对于上述地块何时再入市交易，昆明市公共资源交易中心工作人员对记者表示：暂不明确。

      值得一提的是，此次计划出让的地块隔街相望的是融创万达城。这是万达2017年获得的草海区域1389亩地块，成交金额74.77亿元，楼面价约3459元/平方米。

      昆明融创万达城的项目用地容积率在1.01～3.8之间，规划打造一个集主题公园、酒店公寓、住宅等为一体的大型文化旅游综合体项目。

      有熟悉昆明市场的人士告诉记者，融创万达城目前反响很强烈，预期卖价高的能达到每平方米一万七八，普通住宅也有每平方米一万二三，去化比较好，这也让草海区域地块非常热门。

      周大研对此认为，草海区域地块热门，可能创造的“地王”也会让调控压力下的政府处境尴尬。由于符合条件的企业并不多，盲目转让也不是政府希望看到的结果。

     另外，此次计划交易地块的平均楼面价超过万元，相比万达城3459元/平方米的楼面成本，过高的成本也会成为资金链紧张的房企们犹豫的原因。

      另有市场消息称，珠江投资计划在昆明打造的大健康项目也是瞄准草海区域，记者向珠江投资相关人士核实该消息时，对方则表示并不知情。

      事实上，此次土地交易中止在昆明火热的市场中并不多见。近两年，昆明楼市受到诸多品牌开发企业和购房者追捧，造成了较大房价涨幅，先后被住建部两次约谈。

      根据昆明市国土资源局的数据，截至今年9月底，昆明已成交土地面积为8795亩，这个数据已经超过昆明去年全年的土地成交总量。

      而随着草海千亩地块交易的中止，昆明“新地王”的开发权最终花落谁家也成为业内关注的焦点。