济南新规：禁止在商业金融用地中设计商务公寓

日前，济南市四部门联合发出关于居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理相关文件废止的通知。通知明确，自明年起，济南市禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型。

这一新规预计将对济南公寓市场产生较大影响。

过去配建比例为35%

经济导报记者在济南市城乡建设委员会官网看到，一则“关于废止济建房字[2011]2号文的决定”的文件写道，“各区县城乡建设委、规划局、国土资源局、住房保障和房产管理局，高新区规划建设局，南山管委会规划发展局，有关开发建设单位：经研究，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（济建房字[2011]2号）（下称‘原《通知》’）。”

文件要求：“原《通知》废止前，规划部门已经批准建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照（楼盘）等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。”

该文件的发文日期为11月14日，发布机构为济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市国土资源局、济南市住房保障和房产管理局。

经济导报记者注意到，上述废止的文件是济南市四部门于2011年3月下发的。按照当时的文件，商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。

有济南房地产业内人士对经济导报记者说，对于配建商务公寓比例，开发商一般都会尽量用满，即按35%的配建比例顶格使用。

此前有收紧信号

目前，在济南多个片区都有一些公寓产品在销售，而在CBD之内及周边，也有多个公寓项目。经济导报记者近日在济南解放东路附近看到，一些建设中的公寓类产品在不断攀升。

济南CBD片区的住宅用地分别由绿地、华润、平安、复星、中信泰富等开发，而平安地块又被万科、仁恒、龙湖、招商4个开发商分别开发住宅产品。不少项目都包括办公、商业、公寓等多种业态。

其中，绿地、华润、万科等开发的公寓产品都早已入市，复星和中信泰富的项目进展相对较慢，目前尚未投放市场。

济南复星项目的置业顾问27日对经济导报记者说，该项目预计12月中上旬开盘。项目一共九个地块，此次首开只有B1地块的住宅和底商，共五栋楼。

据上述置业顾问介绍，该项目的公寓目前还没有规划要开盘，预计明年才能开出来，“公寓一共是10万平方米，共3栋楼，每套面积大约38-70平方米，为平层和loft产品。”

位于CBD片区西南部的复星项目包括4个商业金融地块和5个住宅地块，其中A1地块为260米的超高层建筑。

经济导报记者注意到，该项目B1、B2、B3地块于11月19日进行了建设工程许可批后公示。而商务公寓地块截至目前尚未公示，上述业内人士对经济导报记者表示，如果现在还没有拿到批后公示，那肯定要在年底新规生效前加快节奏了。

此外，在CBD片区5栋超高层用地中，拿地最晚的中信泰富项目进展也较慢。不过，经济导报记者注意到，该项目所在地块去年底出让时的挂牌文件曾明确提出，“本批土地内不允许建设公寓。”这在当时就被视为CBD内公寓建设可能收紧的信号。

某开发商济南公司一位中层人士对经济导报记者说，目前CBD片区已开盘的公寓项目，已经卖得差不多了，有的项目一万三四的单价，尽管供应量比较大，但价格相对不高，卖得还可以。此外，唐冶也有很多公寓项目，供应量很大，西客站也开发了一些公寓项目，总体来说，这些公寓项目面积小、总价较低。

“影响还是比较大的”

如今，根据新规，济南市禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明27日对经济导报记者分析说，总体来说，不让在商业金融用地建商务公寓，主要是出于城市产业发展的考虑。因为各个城市的土地资源都是有限的，如果原先就是商务金融用地，再建成公寓这种居住属性偏强的产品的话，对城市产业布局发展是不利的。这是一个出发点。

在许传明看来，这一文件产生的影响还是比较大的。目前公寓主要分为商务公寓和居住公寓两类，商务公寓未来的量会受影响。

不过许传明还表示，未来不是说就不会有公寓产品了，只是说如果土地是商务金融用地，不能建商务公寓，而如果在未来土地出让时就说明某些地块可以建公寓的话，依然可能会有公寓产品。

经济导报记者还注意到，济南市2011年的文件对商务公寓和居住公寓的区分作出了明确要求。居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。

居住公寓的配套公共服务设施按一般住宅标准配置，商务公寓的停车等配套公共服务设施按一般公建标准配置。

商务公寓单套建筑面积一般不超过90平方米，其主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。

值得一提的是，在目前济南的限购政策中，商务公寓不在限购范围之内，居住公寓则在限购之列。

上述房地产业内人士对经济导报记者说，居住公寓其实就是日照时间不足的住宅，济南很多项目都有居住公寓性质的房子。许传明对经济导报记者提到，居住公寓原先就有一套规范，预计这次新规对居住公寓可能影响不大。