新政会否“夭折”引关注 山东菏泽成取消楼市限售第一城

自2017年部分城市施行限售政策以来，山东省菏泽市成为全国第一个取消楼市限售政策的城市。

所谓限售政策，即所购买的新建商品住房和二手住房需要取得不动产权证书一定年限后，方可上市交易。目前，多数城市实行限售政策的年限为2-3年，个别城市为5年。而限售政策作为本轮楼市调控最重要的政策之一，其主要目的是是为了抑制“短线投机炒作”。

如果究其源头，楼市限售政策始于2017年3月份。2017年3月17日，北京提出企业购买的住房需满3年以上才能交易。同年3月25日，厦门提出新购住房需要取得产权证后满2年方可上市交易。此后，全国近百个城市纷纷效仿跟进。

菏泽限售政策实施不足14个月

记者查阅发现，山东菏泽实行限售政策始于2017年10月27日发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），该《通知》中明确了“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建(2018)7号）中，提出取消新购住房限制转让措施。如果从限售政策发布之日算起直至取消，该政策实施仅不足14个月。

此外，该《通知》中还提出要降低菏泽市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。这对于当地的房地产开发企业的资金运转也是一个利好消息。

模仿城市或增加

随着菏泽解除住房限售政策，未来其他限售城市会否跟进则成为业内的关注点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽此次出台限售政策信号意义极强，此类城市的政策会造成很强的示范效应。在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

事实上，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从上海易居研究院近日发布的11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。严跃进对此分析认为，三四线城市过去库存消化速度较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面在发生变化。此外，从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

在严跃进看来，菏泽取消限售，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。此类政策对于市场交易影响还是存在的，对于当前下行的楼市会产生托底效应，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

政策会否夭折引关注

菏泽松绑限售，似乎给当下的房地产市场带来了一丝曙光。但这种做法能否得到管理层的认可，还值得商榷。

就在12月19日，多家媒体再次传出消息，由于取消限售政策引发广泛争议，菏泽市住建局目前正在开会讨论。“取消限售是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注。省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。”菏泽市住建局相关工作人员对来访媒体表示，当前局领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

菏泽取消限售政策会否夭折不得而知，但有先例的是，部分城市过去也曾经出现过松绑政策后被监管层叫停的现象。

最著名的是2011到2012年期间，当时部分城市不断试探松绑调控的可能性。先是佛山放松限购的“朝令夕改”，后有芜湖新政“四日维新”。在当时房地产调控从严的背景下，佛山、芜湖、成都等城市相继出台的松绑政策接连被监管层一一叫停。

但要说明的是，目前的宏观经济环境和房地产市场环境与当年不可同日而语。

继2018年年中政治局会议提出“六稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）以来，“稳”成为经济工作的重心。在最近一次的中共中央政治局会议分析研究2019年经济工作时强调，要保持经济运行在合理区间，进一步“六稳”，提振市场信心。

同时，今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产，这也给了业内政策松动的幻想。一位业内权威专家在近期的一次闭门会上预测，未来房地产政策有可能会分城施策。

针对菏泽取消限售政策这一情况，山东省住建厅相关工作人员在回复媒体询问时表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。目前正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因和当地的市场情况。

事实上，今年初兰州发文对部分区域取消限购的消息就被市场认为是楼市打响全国松绑的第一枪。但值得注意的是，兰州当时采取的是对部分区域取消限购后，进一步强化价格备案，且主城区大部分区域实行限售。因此，尽管当时引起了市场的极大关注，但没有形成太多的效仿。

这一次的菏泽新政最终会怎样，相信很快就会有答案。