重庆楼市：新房供应井喷 二手房进入“有价无市”胶着期

重庆楼市曾被誉为“房产圈的一股清流”“让投资客闻风丧胆、无利可图的城市”。但2018年岁末的重庆楼市显得颇不平静。

连日来，记者走访重庆西永、礼嘉、照母山等多个楼市热点板块发现，持续近2年的火爆局面正在退潮，在全国楼市整体预冷的大背景下，开发商打折促销、购房者观望情绪浓厚，供求关系正发生实质性的逆转。

新盘降价吐货、提前揽客售房、精装修维权等乱象也开始变得普遍起来。据了解，位于重庆沙坪坝区的西著七里此前因每平方米降价近3000元，使得老业主一套房浮亏近30万元而引发大规模维权。目前，为提前锁定潜在意向购房者，该项目新推房源在尚未取得预售许可证的情况下，就已经提前要求客户存一定数额的意向订金并选房，等拿到预售许可证后再签订正式购房合同。

而随着年底新房供应量持续加大，重庆二手房也正进入“有价无市”的胶着期，部分炒房客通过降价及时抽身的想法也变得越来越艰难。对于楼市发展状况和确保楼市平稳的具体举措等问题，记者先后致电致函重庆住房和城乡建设委员会(以下简称“重庆住建委”)，该委宣传处一位苏姓负责人在向领导汇报后表示，目前楼市发展的问题较为敏感，暂时不方便回复。

降价3000元遭砸盘?

据克而瑞统计数据，11月重庆主城新建商品房成交量继续下滑，但临近年底供应量增长明显。11月主城区新建商品房共成交16400套，环比下降25%;成交面积174.7万平方米，环比下降20%;供应面积299.53万平方米，环比增长25%。

记者在采访中了解到，受全国楼市降温和购房者观望情绪等因素影响，重庆楼市每平方米直降3000元、特批员工房每套直降50万元的消息层出不穷。

以位于重庆市沙坪坝区西永板块的西著七里为例，有消息称该楼盘近期加推房源和8月1日首次开盘相比每平方米单价直降近3000元，引发前期购房业主维权并要求开发商退还差价、退房，并在项目销售中心进行打砸等过激行为。

据了解，西著七里开发商为重庆首铭房地产开发有限公司。对于降价引发业主维权的问题，该公司在声明中表示，销售房源严格执行一房一价，项目每一批次的备案价格由房管部门审核批准，从项目首开至今，项目备案价格呈上升趋势，并不存在每平方米降价3000元的情况，网传开发商与客户在项目销售中心发生肢体冲突等过激行为与实际情况严重不符。

12月12日，本报记者以购房者名义走访西著七里销售中心了解到，该盘即将加推，但目前尚未取得预售证。置业顾问表示，意向购房者在12月14日之前提交80万元验资证明以及身份证、户口本等证件，同时办理一张项目对口银行卡并存入1万元作为意向订金，便可在12月14日在线选房。

在没有取得预售许可证的情况下就组织意向购房者提前选房是否涉嫌违规?对此问题，西著七里销售中心一位负责人告诉记者，开发商并没有收取购房者的资金，购房者的资金仍然在自己的银行卡里，资金不会因为提前选房而被冻结，所以不算违规预售。

据了解，在重庆楼市下行及购房者观望情绪浓厚因素影响下，开发商通过各种方式提前揽客的方式并不在少数。不过对于这一做法是否合规的疑问，重庆住建委相关负责人并未给出明确答复。

位于重庆两江新区核心的中央公园板块也传出了房价松动的消息。近日，有房地产中介对外称推出10套“集团特批内部员工房源”，原价230万元现只需180万元，套内单价14000元/平方米起。

在项目销售中心，一位营销负责人对“推出直降50万元的内部员工房源”的消息矢口否认，并表示降价消息是误传，目前价格稳定在16000元/平方米左右。

大量二手房紧急挂牌套现

与今年上半年重庆二手房价格上涨、热度炸裂不同，进入下半年以来，二手房市场似乎变成了一块“烫手山芋”。

安居客数据显示，重庆二手房挂牌均价从3月份的 10302元/平方米一路上涨至8月份的12966元/平方米后，便开始逐步下跌。截至12月初，挂牌均价已降至12156 元/平方米，相比8月份下降幅度达6.25%。

房价下行的背景也催生了众多二手房业主急于卖房变现的行为。在走访过程中，有房地产从业人士向记者表示，今年上半年购买二手房的人比较多，甚至有投资客一连购买同区域数套房源，但现在二手房的看房者在明显减少，挂牌出售的二手房源数量则明显增加。

近日，网上还流传出重庆朝天门海客瀛洲楼盘内，炒房团最后一批江景房清盘甩货的消息，面积为140平方米至200平方米不等的大户型，均价为每平方米1.4万元左右。

据了解，海客瀛洲是重庆庆隆屋业发展有限公司于2006年发售的江景豪宅，均价7000元/平方米，顶楼最高价接近1万元/平方米，彼时，重庆楼市均价为3000元/平方米。为了吸引眼球，开发商还曾冠名赞助当年一部名叫《好奇害死猫》的电影，片中，刘嘉玲曾有一句台词： “我住海客瀛洲”。

记者来到这座已经经受12年风雨的海客瀛洲，发现其外墙也随着时间的流逝而逐渐斑驳，但地位仍是周围居民眼中的“观景豪宅”。

贝壳数据显示，目前海客瀛洲共32套在售房源。一位链家中介工作人员告诉记者，挂牌出让的10套房源均为毛坯房，挂牌均价14227元/平方米，近90天仅成交1套房源，成交均价为12451 元/平方米，近30天房源也只带看了2次。

对于近三成挂牌房源为毛坯出售的现象，上述链家中介人员表示，这大多是早前投资客买来坐等升值的房子，所以通常都没有装修，受近期二手房市场行情转凉影响，尽管挂牌价格一再下调，但成交的数量还是不多。

事实上，毛坯房扎堆挂牌的现象在整个重庆市也颇为普遍。贝壳网数据显示，目前重庆在售的二手房47309 套，其中毛坯房7395 套，占总房源的15.6%。

随后，记者联系重庆住建委相关负责人，试图寻求其提供近期二手房市场的价格、成交量数据。不过，对方表示数据不方便对外公开。

二手房退潮的还有此前遭投资客热炒的礼嘉等板块。统计数据显示，今年1月礼嘉房价进入快速上涨通道，7月二手房价格被炒至21545元/平方米的高点后，价格开始下滑，截至11月，二手房均价已回落到16822元/平方米。

记者在礼嘉板块多个楼盘走访了解到，目前片区新房开盘建面均价约13000元/平方米左右，部分二手房挂牌价格已上涨到16000元/平方米以上，随着新盘推盘量加大，没有价格优势的二手房销售或将更加低迷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，重庆毛坯房大批挂牌出售及二手房价格波动实际上体现了当前市场调整的导向，“总体上说，重庆市场降温，也说明二手房买卖中资金是不到位的，购房者观望情绪比较多。”

房价飙涨后市场趋冷

时间回到2017年，重庆楼市还呈现出千人排队抢房、茶水费横行、全款优先的火爆场面，房价也一路高歌猛进。

家住重庆渝北区的朱先生对此前重庆房价飙涨有着切身的感受。据其介绍，2014年在照母山附近买了一套小两居，套内面积63平方米，单价约8500元。2017年房价快速上涨一年后，2018年2月有购房者出价125万元全款购买，而到了今年5月底房屋总价已涨到150万元左右。

“重庆这一轮涨价可以分两波，2017年上半年涨了100%，房价整体翻一番，下半年基本稳住略涨。今年春节后，在之前基础上涨幅至少30%。”朱先生表示，个人总体感受是2017年元旦后到今年6月上涨了200%左右，也就是50万元的房子涨价100万元，变成了150万元。

并不着急出手的朱先生选择了出租。不过，让他同样感受颇深的是，最近重庆二手房市场已经开始发生深刻变化，周边二手房挂牌价下调和松动的迹象越发明显。

有业内人士表示，由于重庆近年来土地供应一直较大，供地面积经常位居全国前列。充足的土地供应在保持房价总体稳定的同时，也加大了楼市供应量和库存，一旦成交下行或将对楼市产生冲击。

今年4月11日，重庆市国土房管局对外公布的2018年住宅用地供应计划显示，今年重庆市计划供应住宅用地29000亩，与2017年的36000亩同比下降19.4%。尽管今年住宅用地供应计划和2017年相比明显减少，但从目前情况来看，随着土地市场降温和流拍增多，重庆或很难完成年初定下的预期目标。

记者梳理重庆市规划和自然资源局的土地出让公告发现，截至今年12月初，重庆主城区共供应100宗土地，供应土地面积13103.02亩，成交84宗，成交土地面积为12304.96亩。

在重庆市房地产业协会会长周平向看来，今年的供应住宅用地同比去年的数据有所减少，但主城区没有减少，主要是远郊区县的住宅供应减少了，而且这也是根据远郊区县的需求情况来决定的。

“重庆楼市之所以能够大体上一直平稳，在于其早年间确定的地票制度。”重庆大学城市管理与房地产学院院长任宏接受记者采访时表示。

2008年，地票制度得以在重庆推广，城市与农村的土地结合让城市发展所需的土地资源得到扩大。任宏表示，正是地票制度使得重庆楼市发展所需的土地资源几乎是无穷大的，从而让重庆房价看起来比较平稳。