落户放宽不等于房价必涨

继去年以来多地放宽落户政策后，国家发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》再度将公众目光吸引至户籍制度放开上。

户籍制度放开是推进新型城镇化的重要方式之一，但不可否认的是，在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点下，户籍制度放开与房地产市场的发展变化确实较为亲密。

有分析人士称，落户政策在争夺人才的同时，也变向降低了购房门槛，进而刺激购房需求。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前各类城市放松落户政策主要是基于人才引进，换言之大部分城市还未全面放开落户条件。从此次《重点任务》的内容来看，本质上还是推进全国城镇化比率稳定提升，从制度层面保障农村人口向城市转移集中后落户需求，但由于城镇化发展和房地产市场有着极强的关联性，所以，落户政策的不断放宽确实会对部分城市房地产市场，尤其是增量市场的供需稳定带来一定的影响，但这种影响还要受到供给、信贷等多方面因素制约。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，户籍制度的放松并不是房地产市场调控政策的转向。虽然放宽落户限制会在短期内刺激需求释放，但这种影响会被逐渐消化，并不必然会带来房价的上涨。在当前楼市全面调控背景下，信贷监管仍较为严格，且一些城市库存呈逐渐走高态势，即便人口流入城市也不一定会造成供需紧张。尤为重要的是，落户政策刺激所带来的购房热情往往不可持续。

落户松绑的长短红利

事实上，全国二线城市此前已经掀起了“求贤若渴”的高潮，纷纷在户籍、住房和工作生活补贴等方面给予倾斜。

可以说，除了北京和上海，其他省市区的户籍制度松绑已经箭在弦上。究其原因，一是为了房地产，二是为了生产力。前者直给，并且羞于说出口；后者直抵供给侧，为中国经济增长提供新的动力。对各地而言，不管“抢人”的主观意愿如何，客观上都对本地楼市形成利好。这在去年的某个时间，有目共睹。

《北京商报》文章指出，房地产是中国经济的支柱产业，这个事实得认。农民进城和人口涌向大城市，围绕买房置业的一揽子消费，对内需绝对是强刺激。城镇化始终是中国经济内生增长的强大引擎，而城镇化离不开房地产的发展，尽管不能只限于房地产的发展。

对中央而言，放开户籍还有着更为深远的改革考量。一个要素充分流动的市场，才是最有效率的，才能够实现资源的最佳配置。用户籍来控制人口流动，人为将全国性统一市场扭曲和碎片化，最终影响的是全要素的生产效率和制度性的交易成本。自由流动，不仅是个体生存的权利，也是国家发展的密码。

在决定经济增长的诸多要素之中，人是最根本的。而且，随着发展的程度越来越高，人也变得越来越重要。这个“人”，既包括数量意义上的人口，也包括质量意义上的人才。特别是当中国面临着老龄化和资本边际效率递减，人力资源的重要性前所未有凸显出来，这是中国区别于其他国家的独特禀赋和比较优势。

经济基础决定上层建筑，后者反作用于前者，这是经典的马克思论述。中国经济发展的现实，倒逼户籍松绑。而户籍松绑，也将进一步推动中国经济的发展。一切问题都是时间问题，一切问题也都是发展问题。

新型城镇化建设不是单纯房地产开发

提起新型城镇化，往往被单纯地认为是房地产开发，其实不然。

《证券日报》文章认为，新型城镇化是与传统城镇化发展模式相对而言的。就发展模式来说，过去传统城镇化是以政府经营为主导，以追求GDP政绩短期利益为目的，对土地财政高度依赖，“圈地建房、坐地升值”，走外延式扩张模式。其后果是土地和空间发展受限、污染严重、劳动力结构失衡、资金投入与就业难持续、公共服务与社会保障不足等诸多结构性问题显现。

针对传统模式的弊端，新型城镇化以人的城镇化为核心，以城市综合承载力为支撑，以政府职能转变的体制创新为保障，实现产业、城市、人有机融合，不以牺牲环境为代价，走可持续的智慧城市发展道路。这其中必然涉及基础设施建设、房地产开发，但又不是一般通俗意义上的房地产开发。

新型城镇化建设与房地产开发紧密相连，并为房地产行业健康发展提供新的契机。

事实上，城市与乡村划分的最显性标识即是建筑，尤其是大面积的居住型建筑。今年政府工作报告明确提出，深入推进新型城镇化。其中，相当部分内容关系到房子，特别是民居。针对推进新型城镇化建设中的改善基本居住需求，政府工作报告用大幅笔墨做了详尽描述：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。可以看到，从城市地下管网改造，住房本身品质提升，再到生活周边设施完善，这一系列表述既是“以人为核心”的新型城镇化建设理念的体现，同时，也为房地产行业的发展提供了方向。

政府工作报告还提到，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”。这为新型城镇化提出了更高的要求，新型城镇化建设不再是单体的，孤立的，而是相互关联和互补的，共同组成协调发展的“全国一盘棋”。政府工作报告提出，围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，促进基本公共服务均等化，推动区域优势互补、城乡融合发展。

正是在这个意义上，高标准建设雄安新区、京津冀协同发展、落实粤港澳大湾区建设规划、“长三角”区域一体化发展……都将以道路交通等基础设施建设和民居建设为先锋，通过新型城镇化与区域协调发展有机结合，与其他战略部署相协调，全方位服务经济高质量发展。而地产行业作为参与其中的重要力量，必须告别之前的圈地扩张模式，转换思路，坚持五大发展理念，兼顾环境与发展，为保持经济持续健康发展发挥更大的作用。