讲真，买房路上的坑，大部分都该怪自己

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最近外国留学生又成了网络的热点，从山大的“异性伴读”事件到福州农大留学生当街推搡交警被轻罚的事件，外国人在中国是不是享受着“超国民待遇”，引发了网友的热议。

为什么不愿意拘留外国人呢？或者说不愿意参与到涉外的事件中来呢？其实原因只有一个：

烦，太烦了。

其实涉外案件的办理过程中，还有许许多多的问题，比如翻译问题，也许刚刚还跟你谈笑风生，下一秒就说“sorry，I can‘t understand Chinese？”，那就需要找相应的翻译。但事实上英语、法语这类语种还好说，但是涉及到小语种类似阿拉伯语、波斯语……都得挠头。这还只是其中最小的问题，例如拘留会不会引发“外交纠纷”？遣返怎么操作？这些都需要层层的报告递交和反馈。与其这样，还不如“少干少错，不干不错”。

类推到我们的人生大事——买房！从前期选房到后期交房，都有踩不完的“坑”，爬不完的槛。总而言之，一句话烦，真烦。

从前期的准备买房、选房、缴纳定金或订金、签订购房合同、办理住房贷款、网签等等，到后期的收房验房、办理交接手续，看起来是前期很复杂，其实不然。最容易出问题的，还是交房前后的这段时间。

这个时候常出现的问题大概有四类：收房验房不仔细、房屋质量问题、开发商逾期交房、房产证办不下来。

收房验房

距离房子过户给你只差临门一脚，好多人往往在这个时候掉以轻心。对于每个买房的人来说，不管你是请律师收房还是自己收房，验房收房知识都应该好好学习一下，这样才能买到安心的房子。这个问题我们之前也有写过很多。

房屋质量问题

发现房屋质量问题，要不要收房呢？收的话，交的房有问题，住人不安全，房屋贬值。但是如果不收，万一开发商后面跑了，楼盘烂尾了，或者房子被查封了，或者被其他人给占了，不收更被动。

逾期交房

逾期交房，最常见的原因是开发商资金链出现了问题，但是按照法律规定，购房款务必先用于建房，在房子没有彻底完工之前，购房款一分钱都不能挪作他用！如此看来，开发商逾期交房的原因令人深思。

房产证办不下来

按照咱们的不动产登记制度，要想办理房产证（现在叫不动产权证），必须取得规划验收批准文件，这个文件是办证的几大要素之一，也是最容易出问题的地方。

为什么有不少项目，不少小区无法通过规划验收呢？

造成这种情况的原因很多，有的是相关款项没有交清，有的是土地进行抵押担保和手续未完成。最常见的原因就是开发商违规建设，多建多卖多挣钱，这是一部分开发商铤而走险的原因。但是，法律法规对于房产的开发建设流程和手续规定是十分严格的，不是开发商想建多少就能建多少的。

对此，不少购房人吐槽，说作为业主，实在是太弱势了，只能任开发商宰割。还有不少购房人觉得，即使去维护自己的权利，也争取不到一个好结果。

其实，法律真的赋予了购房人很多很多的权利，遗憾的是，这些堆积如山的权利却大多在睡大觉。如果能有二分之一，不！能有三分之一，四分之一，哪怕只有十分之一的业主能够亮剑，能够运用法律赋予的权利去保护自己，也许结果是截然不同的……

能自己办房产证吗?

开发商一再拖延房产证的办理，业主又急着卖房需要房产证，那业主能不能自己办呢?只要达到资质许可，业主是可以自己办理房产证的。办理商品房的房产登记时，需要提供房产登记申请书、商品房买卖合同、完税证明、初始登记证明等证明，但其中一部分是掌握在开发商手中的，所以业主可以要求开发商协助办理房产证。由于在预售登记时，开发商为了统一办理分户手续、节约业主时间，而业主也为了方便，大部分业主都是委托开发商办理房产证。

逾期办理怎么赔?

业主首先要查明双方所签订的购房合同对房产证的办理期限、逾期办理的违约金是如何约定的，按照双方自愿原则，只要双方签订合同时对此已经达成一致意见，且不违反法律规定，这个合同条款是具有法律效力的。

但法院可对违约金进行调整，在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条中明确，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信信用原则予以衡量。

合同没有约定怎么办?

对于合同没有约定违约金、损失数额难以确定的，可以表示找开发商协商或诉讼二选一，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但最终赔偿数额还是法院来进行判决。

还有大家关心的学区问题，新房大多都是样式合同，也就是说除了户型、面积、房号等其他都是定死的。但是一定要注意补充协议。相对来说二手房的优势就在此体现出来了。毕竟未来政策还会如何变动，尚未可知。

如果是二手房，购房者完全可以在合同条款中对购房目的予以充分陈述，并约定相关的违约责任。例如：甲方购房目的为子女能够顺利就读某学校，卖方承诺房屋属于该学校学区房，能够顺利就读，且房屋所属学籍未被占用可正常使用。如出现不属于该学区或学籍已被占用等原因，导致上述目的不能实现，买方可解除合同，卖方需支付违约金XX元。

tips. 不是所有的事情能用拉横幅解决的，今时不同往日，与其寄希望于舆论，不如集结起来用法律保护自己，至少有了判决书，开发商必须要履行。

还有下一期的避坑指南，想先从哪一期开始呢？

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