上海单价最贵地块项目将入市 万科融信“赔本赚吆喝”？

在近日召开的上海万科媒体交流会上，万科高级副总裁兼上海区域首席执行官张海公开透露，中兴路项目已经被命名为“中兴路壹号”，预计单价为13万元，由于现在该项目并未正式取得预售证，所以张海也表示，最终售价还是以预售证为准。

此前，该项目曾经传出要卖到单价18万元，如今在上海的严格“限价”下退守到单价13万元，这个售价能否实现盈利呢？这个曾经轰动一时的项目又能否顺利去化呢？

楼面单价约10万，预计入市单价13万

中兴路壹号项目所在地位于上海静安区中兴路，是“近十年来上海出让最核心的地段”，也是上海市中心出让的为数不多的净地。2016年8月，刚刚将总部迁入上海滩不久的闽系房企融信以110.1亿元一举拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，10.03万元/平方米的楼面价刷新了当时全国的单价纪录。这也使融信在上海一夜成名，进入高光时刻。

然而，鉴于高昂的地价和投资成本，融信很难自己吃掉这块宝地，很快，融信选择引入万科，共同开发，万科也正式宣布以53.95亿元入股这个项目，持有其49%的权益。此后，融信甘愿退居幕后，而万科走到台前，成为真正的操盘方。

万科操盘后，这块备受瞩目的高价地一度传出要卖到单价18万元，但是，很快又悄无声息了。一方面，该地块在拿地后迟迟没有动工的迹象，另一方面2016年下半年起，上海房地产市场执行了限购、限价等多重严厉的调控。

高价地遭遇市场“寒冬”， 中兴路壹号项目成为典型的案例。3年后，该地块终于迎来即将入市的消息。如果以13万元的单价入市，该项目能否盈利？

上海中原地产资深分析师卢文曦对记者表示：“10.03万元/平方米的楼面价加上建安成本、三年的财务和人员成本，这个入市价几乎不赚钱。”

业内人士分析称：“如果13万元单价获批的话，对开发商来说，基本达到了盈亏平衡的一个点，但是也很难说有较大的盈利空间。”

此外，环顾静安区中兴路地块附近的二手房价格，万科翡翠雅宾利二手房价格在每平方米9万元以上，以200平方米和300平方米的大户型为主。就板块来讲，根据上海链家的数据，上周静安区板块的新房成交均价约为12.86万元/平方米。那么，中兴路壹号项目13万元的单价高于附近二手房，略高于新房均价。

上海楼市趋稳，高价地项目去化待观察

从户型来看，目前万科尚未公布中兴路壹号的具体户型图，但是，该地块的出让条件中有一条限制是：“该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80%”。那么，对于这种“中小户型，高单价”的产品，是否能获得市场认可，还需看后期的市场去化情况。

有业内人士表示，之前上海核心区的中小户型一手房，比如上海金茂府卖得比较好。“预计八九十平方米的两居、三居，会比较受买家青睐。”但是，由于中兴路壹号尚未入市，具体户型设计还未对市场公布。

而对于高价地的入市逻辑，在业内来讲有一个心照不宣的“拖延术”，在市场下行时，通常是以“小批量、低单价”入市，然后在市场上行时，通过多次推盘加价来实现整体的盈利。

对于这种入市逻辑，同样是高价地的上海金茂府是一个典型的案例，2015年，在上海市场下行时，上海金茂府的楼面价是4.7万元/平方米，最后以单价约7万元入市，也被业内称之为“亏本入市”，但是从2016年-2018年，上海房价快速上涨，上海金茂府收官时单价已经攀升至12.7万元。

时过境迁，上海金茂府的做法如今或许就“行不通”了。在限购、限价等政策下，上海楼市已经趋于平稳，房价很难再出现“大起大落”。

根据上海链家网的数据表明，今年上半年，上海新建商品房共成交3.1万套，同比增长28%；二手房共成交12.2万套，同比增长51%。由于回归居住需求，上海新房成交50%集中在外郊环间；二手房成交37%在外郊环间、20%在中外环间；刚需和改善的客户成为成交主力。

与此同时，今年上半年上海新房销量增速呈现出滞涨的状态，累计同比增速逐步放缓，成交向上动力不足，二手房成交量月度涨幅不断收窄。今年上半年上海新房价格累计同比增速下行，二手房价格继续呈现负增长。