万科：住宅是基本面的基本面 6000亿目标完成或无悬念

在销售增速放缓的大环境下，2018年未完成6300亿元既定目标的万科，2019年将业绩目标下调至6000亿元。2019年半年报披露时间已到，万科的既定目标完成状况如何？8月20日，万科2019年半年报给出了答案。

在房住不炒的大环境下，不断调整自身发展策略，用较高的试错成本来验证，哪条道路属于自己的万科，在上半年政策有所放松，房企融资情况好转的情况下，交出了一份与“活下去”相反的答卷。

增速放缓下 6000亿目标完成无悬念 

尽管万科上半年销售业绩增速还可以，但与恒大、碧桂园一样，万科仍然是处于增速放缓的阶段。根据2019年半年报显示，万科集团2019年营业收入与去年同期相比，增加31.47个百分点；而2018年万科集团营业收入与去年同期相比，增加了51.80个百分点。

万科2019年上半年报

不过，透过万科2019年半年报来看，下调业绩目标的万科，完成全年6000亿元的业绩目标，或毫无悬念。对于这个结果，无论是万科自己，还是业内看客，都毫不意外。

在此之前，有业内人士戏称万科业绩稳如老鸽。而早在6月末的万科股东会上，万科方面就自信说，房地产的黄金时代已经过去了，现在的竞争愈加激烈，现在属于一个强者恒强的时代了，碧万恒稳居前三，几乎没有对手。

果不其然，在房住不炒的大环境下，万科上半年势头依然强劲。半年报显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

今年上半年万科合同销售额同比上升。万科累计实现合同销售面积2150.1万平方米，合同销售金额3340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%。

与此同时，半年报还显示，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

这也就意味着，如果不出意外，万科2019年完成6000亿元的既定业绩目标，将毫无悬念。

现金流为王 万科三费费用有所上升

在融资渠道没有往年宽松，房企讲求现金流为王的当口，万科手握大把现金。半年报显示，截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

万科2019年上半年报

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本，提升对财务风险的防范能力。上半年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最终发行规模为20亿元，票面利率为3.65%。

不过，万科资产负债率小幅上升。半年报显示，万科资产负债率为85.26%，比年初84.59%增加0.67个百分点。并且，销售费用、管理费用、财务费用与去年同期相比，分别有所上升。

地产仍是主业  房地产收入比例达95.5%

2019年上半年，不断调整自身发展策略，用较高的试错成本来验证，哪条道路属于自己的万科，房地产仍是整个战略布局之中的基本面，而住宅产品更是成为其房地产这个基本面中的“基本面”。

万科2019年上半年报

分业务看，上半年集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。上半年所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。

在万科内部换防的人事变动之下，各大区域业绩有所变动。分区域来看，2019年上半年集团房地产业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。

万科2019年上半年报

根据万科2018年上半年报显示，万科集团房地产业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为28.85%、35.83%、15.75%和19.57%。

根据两年同期数据对比之下，2019年南方区域收入实现了逆转，与去年同期相比，增加了6.55个百分点，收入排名重新跃居四大区域之首。

积极拿地扩张  多个业务继续全面开花  

2019年上半年，万科在多个城市积极拿地。半年报显示，万科上半年共获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。

按权益投资金额计算，88.4%的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约9867.6万平方米，规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米。

除此之外，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。

万科2019年上半年报

截止6月底，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%。

点评：2019年上半年报的出炉，标志着付出试错成本的万科，最终找到自己的主航道：房地产仍是收入主要来源，住宅是房地产业务的基本面。而其它业务的不尽如人意也同样论证了郁亮的那句话：别指望新业务赚钱。

即便如此，物业领域、商业地产、养老地产、旅游地产等方面的探索，终究也是万科给予自己“活下去、活得好、活得久、活得幸福”的机会，也是“房住不炒”这个大环境给予的机遇和挑战。不过，老生常谈的是，万科这一波质量问题，究竟何时休矣？别缓缓待之。