南京楼市新规：市场化租赁住房建成后不得分割转让

日前，南京市政府印发《南京市市场化租赁住房建设管理办法》(下称“办法”)。办法自2019年10月10日施行，有效期两年。办法规定，租赁住房建设坚持政府引导、市场运作、安全舒适的原则。建成后不得分割转让、不得分割抵押；经批准整体转让或抵押的，不得改变租赁用途。

办法明确，市场化租赁住房是指采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋，不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。

新建房屋，是指利用新出让的经营性用地、低效用地、企事业单位自有土地以及集体建设用地新建的租赁住房；改建房屋，是指对符合条件的存量用房按规定进行改造的租赁住房。

办法规定，租赁住房建设坚持政府引导、市场运作、安全舒适的原则。建成后不得分割转让、不得分割抵押；经批准整体转让或抵押的，不得改变租赁用途。不符合环保、安全要求的土地和房屋，未列入低效用地专项规划和年度实施计划的产业用房，均不得纳入年度租赁住房建设计划。

国有土地建设方面，包括利用经营性用地、低效用地和企事业单位自有存量用地建设租赁住房。

办法明确，符合条件的产业园区经批准，可将园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的7%提高到15%，重点建设集体宿舍、员工宿舍，出租给园区职工居住，不得改变原用地性质，不得转让、不得分割抵押。

另外，通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30%的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。

集体土地建设方面，利用集体土地建设租赁住房的，实施主体原则上为项目所在镇街或村集体经济组织。

办法明确，鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设，合作双方需成立新企业实施项目开发建设的，集体经济组织所占份额比例必须高于50%。

另外，确定集体土地建设租赁住房项目前，原则上应征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意，保证集体经济组织自愿实施、自主运作。

存量房屋改建方面，包括工业用地上房屋改建和商办用房改建。

办法明确，工业用地上房屋改建，是指园区内产业用地上的厂房、办公楼等既有建筑改建为租赁住房的行为。商办用房改建，是指将已建成、未销售的商办用房按规定改建为租赁住房的行为。存量房屋改建为租赁住房应根据租赁需求，执行住宅、公寓或宿舍设计标准，满足基本居住功能。原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。