九江土拍市场凉凉？聪明的人看未来！

01｜ONE

关注九江楼市的人，应该都有发现一个现象，截止到今日（9月10日），九江仅柴桑区三宗土地挂牌，其它区域完全无动静，这与上半年动不动就拍地显得十分的冷清了。

上半年，九江在5月、6月、7月这三个月中，共拿下了16块地，溢价率高达75%，楼面价更是高达5242元/㎡，楼市之火热，让刚需者叹气！投资者兴高采烈！

更甚者，铺天盖地的“涨价风波”，一时间，到处都充斥着扰乱人神经的消息。

但到了8月份后，政府放地节奏缓慢，仅仅柴桑区的三块地，其中一块还是8月份因无人报价而流拍的地。

要知道，柴桑区的房价在整个九江而言，那可以说是价值洼地。

难道说其它相对高价的区域，房价已经触顶？开发商不准备拿地，而政府为了GDP，只能选择价格相对便宜点的区域出手？

那九江市场未来到底如何，谁也不敢十分肯定的说，但是总归有迹可循。尤其是摇摆不定的市场，更要看准一些小事，对于未来走势的把握，对于某个片区的把握，对于某个楼盘的把握，才能更加精准。

02｜TWO

我查了去年及前年的土拍情况，从各区域土拍情况来看（以下楼盘分析仅建立在2017年至今期间所竞拍的地块项目）：

濂溪区是土拍数量最多且土拍面积也是最大的，目前一些地块已近售罄，如国颐颐年城、宝梁花园、美的铂悦府；但也有如九江碧桂园九玺、碧桂园阳光城天玺、保利庐山林语、国豪美庐湾还在热销中；另12块商业用地暂时没发现有什么动静；今年开发商拍的地块动作都挺快的，项目展厅已经或者即将开放，如：美的金科华府、悦隽中央公园、中辉学府。

开发区近年来土拍数量虽是第二多，但有很大一部分是安置房，目前在售的住宅项目仅九江印（跨贸小镇）、广隆阳光城、广隆星澜湾、中骏雍景湾。另售罄的楼盘唯阳光城愉景湾。

八里湖的住宅项目不多，但一面世就遭“哄抢”，2017年拍下的碧桂园·江州府、中梁首府这两个楼盘已售罄；联发碧桂园·天璞、碧桂园联发·浔阳府库存量不多，已近尾声；融创政务壹号、联发·君悦湖、联发新旅君悦江山热销中。中辉御龙湾和碧桂园九瓏山是新项目，预计会在年底前后面世。

柴桑区作为新起之秀，近年来也断断续续的拍了不少的地，要么就是还没动工，要么就是还在售，如：印象柴桑、广隆未来城、柴桑金鹏城、玺悦城、伟力凯旋春天。另外恒丰理想城还在建售楼部。柴桑壹品的批前公示于9月5日公示。

浔阳区的土地那是非常稀缺，这近三年的时间，仅拍了7宗地块，分别是广隆滨江学府、中基学府、富力浔阳公馆、九江文澜府、恒丰满城春、融信碧桂园、新旅明樾府，其中融信碧桂园预计会在年底前后面世。

03｜THREE

从土拍时间上看：

2017年土拍时间分布相应较平均，不过数量上，还是集中于下半年；2018年土拍则集中于上半年，数量上同比去年降幅21%，且下半年连续三月无土拍；到了今年（2019年），数量上更是锐减，“金九”仅仅柴桑区一宗因无人报价而流拍的地块再次竞拍。

（历年土拍详情）

从《九江中心城区土地招商手册》中，我们了解到，九江还有35宗地块拟待出让，待出让总面积约3279亩。其中浔阳区8宗地块，出让总面积461.59亩；濂溪区3宗地块，出让总面积186.74亩；开发区3宗地块，出让总面积169.53亩；八里湖新区20宗地块，出让总面积2461.22亩。

九江那么多宗地块正在排队出让，但目前却并没有挂牌，如此一看，土拍降温非常明显。

主要原因还是开发商拿地资金受到了严重的限制，今年，银保监会出台了多项措施，多家银行收紧了房地产开发贷额度；

另一个原因，则是土地挂牌的前置要求增加，例如：小区必须配备幼儿园、禁止设置低层住宅或使用“高低配”的布局形式、建筑限高、物业管理用房及群众体育健身设施无偿移交给业主委员会等等。

开发商拿地就更加的谨慎，且积极性也不高，不少房企已经宣告不再拿地。

不管房企是否拿地，九江待出让地块终究还是要竞拍的，那么九江接下来的走向，应该也很明了了吧！

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