全国楼市：短暂“复苏”难掩疲态 房企仍压力山大

“金九”已过，“银十”剩半，本不被市场期待的传统销售节点，生生被开发商打出一个小高潮。

不少房企已经披露了2019年9月份销售业绩，可以一窥“金九”的推盘营销战况。据中原地产研究中心统计的30家房企销售数据显示，合计实现销售额5634亿元，环比8月份的4396亿上涨28.1%，同比上涨8.2%。

恒大、融创单月销售额创新高

具体到单个企业，更是拼出全年最高单月销售额纪录。诸如中国恒大，9月单月实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，该数据不仅是恒大全年单月最高销售额，也打破了房企史上最高单月销售额纪录，可谓一个月创造了一个中型房企多年奋斗而来的业绩。

融创中国9月实现合同销售金额629.1亿元，刷新该企业历史上单月销售额纪录。还有不少企业9月单月销售额实现年内新高，诸如世茂房地产，实现合同销售额320.9亿元，环比增加49.05％；阳光城实现合同销售额272.03亿元，环比增加60.38%；佳兆业实现合同销售金额108.31亿元，环比增加154.13%；时代中国实现合同销售额75.23亿元，环比增加18.88%；禹洲地产实现销售额82.20亿元，同比增长25.29%。此外，建业地产9月份单月实现合同销售金额109.25亿元，中南建设合同销售额约为189.2亿元，均为年内单月销售第二高。

与此同时，今年的国庆黄金周，数据层面好于去年同期。据克而瑞监测，今年国庆黄金周（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，各线城市成交量皆有回升，一线城市以9%同比涨幅居首。

龙头房企“以价换量”是否可持续？

“以价换量”让部分房企在“金九银十”期间的成交额出现高涨，包括中国恒大、碧桂园、融创中国、融信中国、禹洲地产、招商蛇口等在不同城市推出不同的促销优惠活动，折扣房、特价房、送车位、大礼包等等。

但是“以价换量”是否可持续？是否能够一改楼市低迷走势？克而瑞认为，虽然“十一”数据层面整体向好，但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转，房企降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象，但以牺牲利润为代价的做法始终不可持续，未来市场趋稳将成为大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟说，9月销售数据不低，但整体预计房企在未来四季度的销售数据依然压力非常大。从政策预期看，后续市场继续出现下行风险非常大，政策收紧预期明显出现，包括信贷政策等。

事实上，今年以来，各大房企面临着来自政策、融资、偿债等各方面压力。亿翰智库统计数据显示，2019年上半年，TOP100房企平均现金短债比为1.71，相较于2018年底的2.17，有较大幅度的降低。其中，近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债，面临短期偿债风险。

一边是债务兑付高峰、现金流趋紧，一边则是高压调控政策，涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，市场观望情绪依旧浓厚。

在笔者看来，“房住不炒”“稳房价”“稳预期”政策主基调依旧，即便有诸如南昌六合区、天津中关村的人才引进政策间接刺激购房需求，也难改市场大趋势。对于房企来说，短期则可以通过降价促销回流现金，长期需要通过土地、融资等多方面优化来应对即将到来的楼市又一寒冬。