“双十一”深圳楼市“抢头条”：144㎡以下住宅取消“豪宅税”

今年的“双十一”，当人们还沉浸在购物下单的喜悦时，深圳楼市迎来一份“大红包”。

??针对此前网传的深圳“豪宅税”调整消息，11月11日，深圳市住建局确认，即日起将深圳市辖区内（含深汕特别合作区）容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的房子调整为普通住宅，满两年可免征增值税。这意味着深圳执行4年多的“豪宅税”征收标准迎来重大改变，而对广大购房者而言，也算是个实实在在的利好消息。

??深圳“豪宅税”现新标准

??在深圳，普通住宅豪宅化一直是一个普遍存在的现象：明明买的是几十平方米的普通二手房，但因为总价过了“豪宅”标准而需要缴纳较高比例的税。

??如今，深圳“豪宅税”终于有了新标准。11月11日上午有消息称，深圳出台新规修改豪宅线标准，不再按照以前各区的单套豪宅线标准征收增值税。按照新规，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。

??据媒体报道，向深圳税务局求证，相关工作人员表示消息属实，但此前相关部门已公布并征求意见，不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策，具体的标准由住建部门进一步制定。

??随后，深圳住建局进行回应称，深圳市将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。“需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳房地产调控政策。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。”

??50平方米可省19万“豪宅税”

??那么，过去的深圳“豪宅”认定标准是什么？实际上，在官方的说法中，并没有“豪宅”这两个字，只有普通住宅和非普通住宅。从2015年至今，深圳的普通住宅认定包括以下几个标准：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下或单套套内面积在120平方米（含）以下；深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。

??随着近几年房地产市场形势的变化，上述普通商品住房标准显然与居民合理住房需求已无法匹配。

??对于刚工作几年的纯刚需而言，最大利好除少交一大笔税费外，就是不用为避税筹钱提高首付了。房屋正在交易中的陈阳（化名）表示，新政公布后，现在最担心的就是业主毁约。

??据陈阳称，他在深圳宝安区购置了一套约50平方米的房子，成交价430万元。按照2015年公布的深圳普通住宅标准，宝安区超过360万元属于“豪宅”。陈阳介绍，除掉首付部分，所有税费约33万元，由于深圳为卖方市场，卖家按照挂牌价实收，税费、中介费等均由买家支付。

??想不交豪宅税也不是没有办法，陈阳称，为其服务的中介公司给出的解决方案是：将房屋交易价格备案为359万元，低于原豪宅线，超出成交价的71万元作为首付，以现金方式支付给业主，这样他需要支付的首付及税费款等总费用近200万元。

??但按照最新的税费征收标准，陈阳粗略计算，交易可省下“被豪宅”的增值税和个税共计约19万元。“最大利好是可以正常交易，不用为避豪宅税大幅提高首付款，降低交易成本利好刚需购房者。”

??事实上，深圳豪宅线重新厘定并非突然，近年来购房者对于此前豪宅线颇有意见。今年年初有市民在领导留言板提问称，近年来，深圳市商品房价格大幅上涨。而原本用来调整房地产交易的普通住宅价格标准三年多来未修订过，已完全不符合深圳房地产交易市场实际情况，失去了调整房地产交易的作用，反而起了副作用，建议修改。深圳市规划国土委在1月31日回复称，已在开展普通住房标准修改研究工作。

据深圳市规土委《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，深圳现行享受优惠政策的普通住房价格标准为：罗湖区每套总价390万元及以下，福田区每套总价470万元及以下，南山区每套总价490万元及以下，盐田区每套总价330万元及以下，宝安区每套总价360万元及以下，龙华新区每套总价320万元及以下，龙岗区每套总价280万元及以下，光明新区每套总价250万元及以下，坪山新区每套总价200万元及以下，大鹏新区每套总价230万元及以下。

??部分业主调高房源挂牌价

??“此次豪宅线提高对新房交易影响不大，对深圳二手房成交影响非常大。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，据国家统计局数据，深圳2015年以来新房价格涨幅约50%，此前豪宅线标准自2015年调整至今，很多刚需房“被豪宅”，大大增加了交易成本，抑制了深圳房屋交易量。

??实际上，自8月“先行示范区”政策颁布以来，深圳楼市已快速回暖，二手房交易量价齐升。

??据深圳中原研究中心数据，深圳新房住宅成交连续3个月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套，环比下滑5.92%；10月成交面积为26.70万平方米，环比下滑3.34%。

??10月深圳二手住宅成交7165套，环比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量连续两月回升。二手房均价小幅上升，为54551元/平方米。10月全市二手住宅均价为54551元/平方主，环比上升1.4%；各区来看，7个区均价均有上升。其中，南山、宝安、龙华三区均价皆上升2.0%，涨幅最大；罗湖均价60207元/平方米，环比上升0.9%，升幅最小。

??新政实施后正在交易中的房屋如何处理？对此，深圳税务局称，自11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均享有优惠政策，在二手房交易过程中不需要再缴纳以往的“豪宅税”。已经缴纳过税费的置业者，不能申请税费退免，也退免不了。

??消息公布后，市场对豪宅线新政的反应也十分迅速。据陈阳称，他之前关注的小区房源里，已有业主迅速将原本超过豪宅线房源挂牌价提高了15万元。

??其他城市会否跟进？

??受房地产市场供求关系、人口、货币政策、土建成本变化等影响，不少城市的普通住宅认定标准近十年间发生过变动。

??据了解，目前在北京、上海、广州等地，个人出售超过2年的普通住宅和非普通住宅，执行不一样的税收政策，出售持有两年以上的普通住宅均免征增值税，但出售持有两年以上的非普通住宅均需缴纳增值税。

??上述城市的普通住房的认定标准中，都包含了“价格红线”。

??上海的普通住房要求同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准，不能同时满足条件的为非普通住房：

??（1）房屋类型：五层以上（含五层）的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；

??（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套；

??（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

??广州享受优惠的普通标准住宅也要求同时满足以下条件，反之为非普通住宅：

??（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

??（2）单套建筑面积在120平米以下；

??（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

??北京也要求以下三条全部满足才能被认定为普通住宅，反之为非普通住宅：

??（1）容积率在1.0（含）以上；

??（2）建筑面积在140平米（含）以下；

??（3）单价或者总价不超过最高限。实际成交价格原则上应当低于按通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

??北京普通住宅认定除了上述条件外，价格还需要满足：五环内，单价在39600元以下或总价在468万元以下；五环至六环，单价在31680元以下或总价在374.4万元以下；六环外，单价在23760元以下或总价在280.8万元以下。该标准自2014年以来从未修订过。

??对于其他城市会否跟进调整普通住房认定标准，将会成为未来市场关注焦点。而在业内人士看来，此次标准调整降低了刚需置业者的购房成本，但也难免给楼市带来一定的刺激作用，而最近深圳房地产市场消息频出，豪宅认定标准调整的时点也有些耐人寻味。

??深圳市住建局在本次调整普通商品住房标准的同时特别强调，深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊地推进中。

??实际上，深圳一直都是改革的“试验田”与开放的“窗口”，承担着为改革开放先行探索的使命。7月24日召开的中央全面深化改革委员会第九次会议强调，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区。

??专家表示，“中国特色社会主义先行示范区”意味着对深圳提出了更高要求。在新的时代背景下，深圳的重要任务就是“先行”和“示范”。