从土拍看未来｜九江的房地产市场仍有继续发展空间

从昌九一体化到全境纳入大南昌都市圈，以及高铁站建立的利好下，并且赶上了行情火爆的顺风车，近年来，九江土拍迎来了高光时刻，高溢价地块频出，经过我的统计整理，发现一个有趣的现象，九江在2017年仅2块高价地，且还是九江本土房企拿下的，而接下来的18年、19年则是外来房企拿下的高价地更多。

九江从本土市场向外来市场转变背后的原因是什么？九江的这些高价地块如今的现状又是如何？请待我一一说明。

（统计时间为2019年12月23日）

一、从高价地诞生区域来看，浔阳区、濂溪区、八里湖新区热门区域受热捧

在规划利好的刺激下，九江对于外来房企的吸引力逐步攀升，随着不断有新进外来房企到九江“开疆拓土”，八里湖新区板块迅速崛起，其中最热门区域当属靠近市府东区域，非常受房企欢迎，楼面价排名前十三的地块中，有五宗诞生在八里湖新区。

但在近期的一宗开发区地块竞拍中，开发区也出现了高价地，且是本土企业联合拿下，让人有种本土房企联合抱团对抗外来房企的感觉。

二、从入市时间来看，2019年拿地项目均在12个月内开盘

从高价地入市情况来看，2019年前拿地房企倾向于拖延开盘时间，以换取更高溢价空间，而今年高价地项目偏向于追市场热度，赶在市场风口期，加速开盘时间，其中12个月内入市时间段占比最大，达到46.2%，仅有一个项目在28个月以上才入市，另有2宗地预计会在年前开盘。

其中三个位于八里湖新区的新盘扎堆在本月开盘，分别是中辉御珑湾、嘉圆悦湖居、碧桂园九瓏山，均是开盘热销，房价更是在10000元/㎡左右，直接拉高整个九江的房价。

三、从入市销售情况来看，多数以高端定位

从入市策略看，房企主要以提高产品溢价为目的，主打高端定位，宣传中突出顶豪配套、皇家园林景观等。

例如：

中辉御龙湾选址于市政府政务之地、八里湖公园生态之地、学府环伺书香之地，开启精致高端人居典范。

悦隽中央公园交通轴、繁华芯、公园里，九江站南，进阶新都心。

嘉圆悦湖居远见城市发展，匠筑约31万㎡国风文脉钜作，以深度雕琢的精研品质，代言浔城未来城市人居新标准。

恒丰理想城以法式建筑风格为设计蓝本，为九江匠筑一座约33万㎡的法式理想城邦。

从高价地销售情况来看，当前九江8个已入市销售的项目首开均价与地价比多数维持在2倍及以上，且半数以上均高于2.3倍，且超过3.0倍的项目有1个。若按照约2倍售价比作为项目入市价格基准，多数项目销售价格已达到项目入市价格基准。同时，土拍市场火热导致地价偏高，导致整体房价走高。

作为江西的核心城市之一，九江目前的房价还未与其定位相匹配，但是随着政策的不断落地，伴随高铁站的开通，九江和南昌的巨大价差势必会为当地的楼市注入一股新的活力，九江的房地产市场在未来还有继续发展的空间。

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