九江市出台物业管理新规：物业退出需提前3个月告知！

物业管理工作经过20多年的发展，管理广度与深度不断拓展，总体服务水平不断提升，从业人数日益增长、规模日益扩大，正逐步实现社会化、专业化、市场化，成为重要的第三产业。同时，伴随着物业管理行业的逐步发展也暴露出种种问题，特别是在物业服务企业退出项目、新旧物业服务企业移交接管方面，存在着程度不一的不协调、不规范，引发了矛盾纠纷，影响了社区的和谐稳定。市人民政府以维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明的社区环境为出发点，结合我市实际，借鉴外地做法，制订了此《办法》。相信随着《办法》的实施，物业项目管理权的移交工作将得到进一步规范，从而减少社区矛盾，维护社区的和谐稳定。

《办法》依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》和《九江市加强和改进物业管理工作实施意见》。同时参考借鉴了《北京市物业项目交接管理办法》、《天津市物业服务企业退出项目管理办法》、《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的一些做法。

本市中心城区行政区域内，因选聘前期物业服务企业、物业服务合同期满未续约或提前解除合同，物业服务企业承接前期物业、物业服务企业退出物业服务项目和新聘物业服务企业承接物业服务项目，适用本《办法》。

基本条款:《办法》共二十一条。主要规定了目的、依据、适应范围、遵循的原则、职责分工、退出程序及法律责任等。

职责分工:明确了住建、信访、自然资源、城市管理、公安、消防、环保、发改委、市场监督、区政府、街(镇)等政府部门和供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位的工作职责，规定了建设单位、物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会等相关主体的义务，利于各司其职、各负其责，有序开展退出承接工作。

退出程序:对物业服务企业退出项目实行预警报告制度，对原物业服务企业、业主及业主委员会以及相关部门提出了具体要求，规范了移交接管的具体程序、移交事项等内容。

法律责任:分别规定了涉及退出服务项目各主体的相关法律责任及罚则，是《办法》执行的有力保障。

强调原则。要求物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，做好衔接工作，严格履行退出程序和相应义务，保证物业项目管理活动的连续性。为避免产生冲突，特别强调了原物业服务企业未退出服务项目管理的，新物业服务企业或其他管理人不得以任何方式进驻物业项目。

细化操作。《办法》合理界定了相关部门在物业服务企业退出项目管理工作中的职责分工。明确和细化了移交接管的具体操作方法，如设立了预警报告制度，规定业主、业主大会或物业服务企业应当在做出合法决定3个月前，将退出服务项目的决定书面告知相对方、属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区和区物业管理行政主管部门，设立预警报告制度既可以为业主和物业服务企业搭建沟通协商的平台，又可以使相关部门提早介入并调处潜在的矛盾纠纷。

明确制约。明确了对原物业服务企业和新进驻物业服务企业的监管力度，对不按规定履行退出程序和相应义务、强行进驻服务项目的物业企业，《办法》新增了该企业2 年内不能参加物业服务项目招投标的规定，其管理的项目2 年内不得参与各级物业管理示范(优秀)项目评选的制约措施。