土拍市场升温 流拍率降至年内低点

在深圳等多个城市优质地块高溢价出让的带动下，近期土地市场成交热度再度攀升。克而瑞研究中心（简称“克而瑞”）数据显示，全国重点城市的平均溢价率已连续5周上涨，上周（5月11日-17日）达到26%，创年内新高。而与溢价率相反的是，监测重点城市的土地流拍率降至3.7%，已是近一年来的最低水平。

结构性分化

进入5月份，在深圳、北京、杭州等地优质地块高溢价频出的带动下，土地市场成交热度和溢价率再度攀升。中原地产数据显示，截至5月18日，全国50大城市已合计卖地高达14268亿元，比去年同期的12990亿元上涨了9.8%。其中，杭州卖地1024亿元、北京卖地997亿元、上海卖地945亿元、苏州卖地646亿元。

与此同时，各能级城市的溢价率全线上涨，“特别是一线城市，在深圳优质土地成交的带动下，溢价率大幅上涨至27%。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说。

克而瑞数据显示，上周重点城市流拍率降至3.7%，环比下降5个百分点，达到年内最低水平。对此，马千里表示，土地流拍率的下降主要是由于优质土地持续入市带动地市热度上升，加上融资环境相对宽松下房企拿地意愿提升，导致重点监测城市的流拍土地幅数明显减少。

但值得注意的是，虽然各线城市成交量价和市场热度均全线回升，但从结构上看，一二线城市成交集中度在本月再度上升，而三四线城市存在高溢价率与高流拍率并存的情况。马千里认为，未来，需求更有保障的一二线及部分三线城市土拍竞争将更加激烈，能级之间的分化也会愈发明显。

热度或难以持续

光大证券房地产行业首席分析师何缅南认为，近期土地市场升温的原因在于房企拿地向预期较为明确的大都市圈聚集，区域内竞争度提升，宏观流动性环境宽松，房企债券融资放量，融资成本降低，龙头房企资金优势进一步凸显。另外，近期房地产销售数据回暖，销售预期提振，库存水平温和，部分房企仍存在较强的补货需求。同时，2020年开年以来，政府土地出让政策相对积极，供应地块“质量”较好，第二梯队房企向头部靠拢的积极性仍较强，为提升行业排名而积极争取优质地块。

“被压抑的需求释放成为近期土地成交攀升的主要推手，但这并不具有可持续性。”野村证券中国首席经济学家陆挺说。

若土地市场短期升温过快，存在触发监管趋严的可能。“在土地市场方面，监管层或将对融资渠道的要求更加规范，以及要求房企充分尊重土地竞拍规则，使土地市场竞拍过程更加清晰、透明和正规。但监管层并不会过多干预房企的市场化土地竞拍行为。”

近日，广东省统计局发布《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告指出，土地价格的不断上涨，助推住房价格上涨，对房价调控带来不小压力。事实上，近期南京、北京、深圳等城市房价涨幅较大，外加高溢价地块频出，引发购房者对未来房价大幅上涨的担忧。

对此，何缅南表示，拿地成本的提升在客观上给房价上涨带来一定的“成本推动型”压力。但在当前严格贯彻“房住不炒”的大前提下，开发商充分竞争，提质增效，用心做好产品，向管理和经营要效益，同时龙头房企的融资成本下降，在行业充分竞争和利润率相对稳定的前提下，房价大幅上涨的可能性不大。