京城5月二手房成交量创"317"后最高？真实情况是——

这个月是2017年‘317新政’后，北京二手房实际成交量最高的！”5月尾声，多家房产中介披露了5月二手房的交易数字。

一个“最”字引人关注——成交量突然走高，是否意味着市场将重现高温不退？成交量增加是否会带动价格的大面积上涨？北京日报客户端记者了解到，从网签数据来看，5月并非2017年“317新政”后最高。被中介称为“最高”的，还主要是中介内部的交易量，这与网签数据有一定延后。交易量的上涨也主要受到疫情影响，需求释放，传统的3月小阳春出现后移，叠加学区房政策，使北京5月市场成交量增加，但持续上涨动力不够，预计6月市场就会出现小幅回落。

中介内部签约量创“317”后新高

5月是西城二手房中介王乐遇到的最晚一次“小阳春”。二手房市场往往会把三四月称为“小阳春”，但今年受疫情影响，这俩月成交量大减。

但从“五一”小长假开始，王乐就恢复忙碌。小长假时，他连电话都接不过来，没一顿饭是按点吃的。数据能反映当时西城中介有多忙：他所在的中介“五一”期间环比增长50%左右，超过去年高峰水平。

这推高了5月的成交量。整体来看，5月全市二手房网签量约1.61万套，环比、同比都有两位数增长。这个数字并非“3.17新政”后单月最高，此前2018年5月和2017年4月分别有1.79万套和2.54万套。

网签量与实际中介签约量有滞后性。如果以链家内部的实际成交数据来看，5月北京环比增加38.6%，同比增加72.2%，创“317”调控后最高水平。中原地产首席分析师张大伟也披露，截止到28日，北京二手房实际签约量已接近1.8万套，全月预计超过2万套。

记者注意到，5月前26天，北京链家在西城区二手房新增挂牌房源量相比4月全月增加192%，成交量增加96.9%。以对口宏庙小学的丰汇园小区为例，这26天的二手房新增挂牌房源量是4月的3.5倍。

西城二手房已出现回落

“还能往下谈二十多万！”到了月底，西城区二手房已出现降温。如今，王乐主动联系着手机里一直犹豫的购房人，道出一些卖家心理报价还有下降空间。

随着线下带看逐步恢复正常，受疫情影响的需求逐步释放。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，5月成交量上涨的更重要原因是西城“学区房”政策调整，叠加五一假期，使得西城成交量大幅增长，西城成交的增长带动换房链条上的其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。

不过，业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。

“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”许小乐说。

调控严格市场难现全面升温

成交量的攀升是否会带动价格的持续上涨？记者拿到的链家内部数据显示，5月二手房成交均价为62609元/平方米，环比出现明显上涨。如果剔除高单价的西城区因素，涨幅则在3%左右。

但这仅仅是一时的。“受疫情影响，传统的3月小阳春出现后移，叠加学区房政策，使得北京5月市场成交量创近三年新高，预计6月市场会出现小幅回落。”许小乐说，从周度数据来看，成交量在中旬之后呈现自然回落趋势，市场缺乏持续的向上动力。

更何况，在售房源量并没有因为成交量大幅增长而出现不足的情况。从链家披露的库存情况来看，5月库存量较4月增长了5%左右。这意味着，虽然库存在消化但是依旧有新增补充，但市场情绪不会出现紧张甚至恐慌。

“北京更多属于恢复性上涨，刚刚逐渐恢复二手房看房，此前积压了大量需求。”张大伟说，因为严格信贷的原因，北京市场出现大涨可能性不大。