北京拟严管短租房经营！小区开民宿或需同楼业主书面同意

近年来，随着“互联网+”的兴起，短租房发展迅速，大量居住小区内的民宅以“民宿”“公寓”等形式对外出租，但其带来的治安、扰民等问题也引发了不少矛盾。

记者8月10日从北京市住建委获悉，为加强短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市网信办联合起草了《关于规范管理短租住房的通知》（征求意见稿），向社会公开征求意见。征求意见时间截至8月18日17点。

通知拟明确短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚。征求意见稿提出，经营短租房要符合小区管理规约或业主大会决定；没有管理规约或业主大会决定的，要取得同楼其他业主书面同意。互联网信息发布平台要对交易订单签订人和实际入住人员逐人登记身份信息，并按相关部门要求及时报送。违反通知相关规定的，拟按照上位法相关规定处罚。

■管理范围

“城市民宿”等利用小区住房改造的短租经营场所

据介绍，通知中所称短租住房，是指利用北京市国有土地上的居住小区内的住房，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，从通知给出的解释来看，调整范围限定为“国有土地上的居住小区内的住房”，这说明不包括乡村房屋和城市的“四合院”。

他指出，对于“乡村民宿”，北京一直是鼓励发展的。2019年，北京市文旅局等八部门联合印发《关于促进乡村民宿发展的指导意见》。其中就提出，鼓励有条件的农户利用自有宅基地和农民房屋经营乡村民宿。鼓励有实力的农民专业合作社、农村集体经济组织，具有专业化经营能力的企业法人通过投资、租赁等方式，参与乡村民宿的建设和运营。

也就是说，此次纳入规范管理的短租房，主要是指在城市居住小区内经过改造后用来出租的“民宿”、“旅馆”等短租住房产品。

■经营条件

要符合小区管理规约或取得同楼其他业主书面同意

通知征求意见稿明确提出了短租住房的经营条件。即应当取得房屋业主的书面同意，并符合小区管理规约或业主大会决定。此外，房屋还应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并依法办理房屋出租登记。

值得注意的是，对于没有管理规约或业主大会决定的小区，通知拟规定，经营者应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。

对此，楼建波指出，居住小区住宅从规划属性来讲，是用于居住生活的，如果要用于短租经营，则应当依据《物权法》《民法典》相关规定，取得有利害关系的业主同意，这是对业主权益的基本保障。

以往，住宿者入住民宿等短租住房，不一定需要跟经营者见面，双方通过网络交易、登记并取得房屋密码便可入住。但该通知再次强调了经营者的安全责任。

通知征求意见稿提出，短租住房经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿者身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。登记信息内容包括承租人姓名、身份证件类别、身份证件号码、居住时间、有效联系方式等。而且，短租住房经营者不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。

■平台核验

互联网平台要逐人登记入住人员身份信息并及时报送

另一方面，该通知拟从多个方面明确互联网信息发布平台的核验监管责任。

根据通知征求意见稿，短租住房经营者通过互联网平台发布短租住房信息的，应当向互联网平台提交业主身份证明、房屋权属证明、出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料、经营者身份证明、经营者与房屋所在地公安派出所签订的治安责任保证书面材料，以及所在小区管理规约、业主大会决定或本栋楼内其他业主书面同意的材料。

同时，互联网平台提供短租住房信息发布服务的，应当核验短租住房经营者提交的材料；登记房屋详细地址并实地查看房屋状况，确认符合相关规定；对短租住房经营者身份信息进行登记、审查并完成实名身份认证，对交易订单签订人和实际入住人员逐人登记身份信息和有效联系方式，并按照公安、住建部门要求及时报送入住人员、房屋等信息。

对于经营者提交的材料不齐全或核验未通过的，位置、面积与实际或权属证书记载不符的，图片、配套设施与实际不符的，使用旅馆业法规所规定名称的，互联网平台不得为其短租住房提供信息发布服务。

为确保住宿者个人信息安全，通知征求意见稿也提出，互联网平台收集、使用其用户的个人信息，应当遵守法律法规有关个人信息保护的规定以及相关约定，不得泄露、篡改、毁损其收集的个人信息；未经被收集者同意，不得非法向他人提供个人信息。

■属地监管

物业发现小区内存在违规短租房应进行劝阻和制止

对于短租房的入住者，通知拟规定，住宿者应当携带合法有效身份证件，配合经营者和互联网平台登记申报身份信息和有效联系方式，不得利用短租住房从事违法犯罪活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

通知也拟明确街道、乡镇政府以及小区物业单位的监管责任。街道办事处、乡镇人民政府应加强对本辖区内短租住房的监督、巡查。物业服务企业或房屋管理单位发现居住小区内存在违规短租住房的，应对违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政部门及属地街道、社区。

对于违反通知相关规定的，征求意见稿表示，将根据上位法的相关规定作出处罚。

例如，短租住房出租人、短租住房经营者未按规定办理出租登记的，将依照《治安管理处罚法》《反恐怖主义法》的相关规定处罚；互联网平台未要求用户提供真实身份信息或者向不提供真实身份信息的用户提供相关服务的，依照《网络安全法》《反恐怖主义法》的相关规定处罚；互联网平台未履行核验短租住房经营者提交的相关材料的，依照《电子商务法》相关规定处罚；短租住房存在其他违法情形或安全隐患的，也将依照相关法律法规查处。

■专家观点

“或将有针对性地解决短租房带来的治安、扰民问题”

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，与酒店、旅馆相比，民宿、短租房在城市里分布广泛且多为成套住宅，能够满足多人出行住宿需求，而且价格普遍低于酒店，在一定程度上迎合了部分旅行者的短期住宿需求。但同时这类产品又存在诸多问题，给城市安全管理带来重大挑战，也严重影响小区住户的正常居住生活。

“一人预订、多人入住，或者张三预订、李四入住，这样的现象非常普遍，经营主体既不办理房屋出租登记，也不按照旅馆业要求进行信息登记，一些房东与租客都不见面，到底什么人入住，房东与短租平台都不掌握。”赵庆祥说，这给流动人口管理、治安管理带来重大安全隐患。

另一方面，他指出，分散在居民楼内的民宿、短租房，由于旅客入住时间不定、人员混杂、夜间活动等，扰民现象频发，也引发了小区住户大量投诉举报。

赵庆祥表示，此次北京拟出台的管理规定，明确了房主、经营主体、平台、租客等各方主体的责任，以及出租登记、平台信息核验、入住者信息报送等要求，并将短租住房纳入基层社会治理范畴，或将能够有针对性地解决民宿、短租房等带来的治安、扰民等问题，同时也能保障租客租住安全。

“城市民宿经营者和平台短期内或将受到较大冲击”

通知拟规定，短租住房的经营条件之一，是要符合小区管理规约或业主大会决定。没有管理规约或业主大会决定的，经营者应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。这一“门槛”，无疑会给在住宅小区内开办经营“民宿”“公寓”等短租住房带来较大难度。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，此次通知发布实施后，短期内或将对那些以“城市民宿”为主业的经营者、平台公司带来较大冲击，但从长期来看有助于民宿业的规范、健康、长远发展。他也建议，经营者和平台更需要着眼长远，及时转型。