贝壳研究院：上周全国重点18城租赁市场成交量环比下降7.0%

11月前三周重点18城二手房总成交平稳波动，上周带看客户量环比下滑9%，客户带看后劲不足，年底市场季节性反弹力度弱，预计18城11月全月成交环比增幅不足10%。年底市场分化较明显，长江中下游城市如南京及合肥等城成交增幅靠前，珠三角城市普遍向好，环渤海城市尤其是天津、烟台等需求相对不足。

一、近三周成交波动平稳

上周（2020.11.16-11.22）链家重点18城二手房实际成交量环比小幅减少2.9%，11月前三周成交波动平稳，年底市场季节性反弹力度不强，预计11月全月成交环比10月增幅在10%以内。

年末的市场反弹呈现“南强北弱”态势。上周18城中14城成交持平或环比下滑。其中深圳、烟台、杭州及合肥四城二手住宅成交环比增幅在10%及以上，增幅较明显。廊坊、济南、西安及青岛、天津等城周度环比降幅在10%以上。可以看到成交增加的城市主要是长三角及珠三角城市，尤其是合肥，11月前22天成交已经超过10月全月，珠三角的深圳及东莞11月市场继续修复，预计全月环比增速分别为17%和11%。成交减少的城市主要是环渤海城市，其中天津、烟台等城预计全月成交不及10月，核心城市北京11月以来周度成交在下半年的高位上波动，全月环比增幅约10%。

二、国庆黄金周后业主预期持续向好

上周18城新增客户带看量环比下滑9.3%，带看量后劲不足。18城二手房业主调价中涨价次数占比21.3%，环比微幅提升，国庆黄金周结束后，业主预期呈现平缓走高趋势， 珠三角及长三角业主预期升温相对更明显，从上周情况看，杭州、合肥等城业主调涨次数占比环比分别提升6.8和3.7个百分点，广州提升2个百分点。

租赁市场

整体活跃度仍保持下降态势，市场持续变冷

全国重点18城上周租赁市场成交量环比下降7.0%。依据贝壳研究院数据，上周租赁市场成交量环比下降7.0%，连续五周保持环比下降态势。全国重点18城整体租赁市场活跃度仍保持下降态势，市场持续变冷。分城市来看，全国重点18城中，广州、南京、深圳、大连和合肥等五个城市呈现环比上涨，其余13城租赁成交量环比均呈现不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青岛、济南和烟台市环比降幅超过10%。

总体租金水平基本持平，环比微涨0.3%。依据贝壳研究院数据，贝壳平台全国重点18城上周月平均租金水平为41.8元/平米，环比前一周上涨0.3%，同比去年下降5.1%。分城市来看，上海、北京、广州、大连、天津、济南、重庆和廊坊市等八个城市租金呈现环比上涨，涨幅在3%以内，其他城市均呈现环比下降态势，降幅均在4%以内。从同比来看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥市等六个城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州连续七周保持同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期。

新房市场

北京新房住宅市场量价均稳

上周北京新房住宅市场量价均稳。其中成交面积18.4万㎡，环比下降1.5%；成交均价49482元/㎡，环比上涨1.9%，整体保持稳定。

上周发布住宅项目预售证6个，新增供应面积22.2万㎡，环比前一周上涨68.3%，其中82%供应来自门头沟区，但此为门头沟区近三个月以来的首次供应。上周库存面积为1131万㎡，与前一周基本持平。但按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期拉长至18.6个月。截止上周，北京全市新房成交面积累计同比仍有一成缺口，但3月以来供求比为0.93，预计年底供应端或将加大供应力度，拉动市场成交量小幅上涨。

分区域来看，上周大兴、昌平及顺义区对整体市场成交起到较明显的拉升作用，占整体成交量的44%。近期，大兴区与昌平区热度较高，连续五周成为销量最高的两个区域。

土地市场：

70个大中城市住宅用地市场成交量增速收窄，热点主要集中在本周

70个大中城市上周住宅用地成交规划建面累计同比增长3.7%，环比上周收窄1.7个百分点，其中一线城市规划建面累计同比增长33.2%，较上周收窄9.9个百分点；二线城市同比下滑1.0%，较上周由增长转下滑；三四线同比增长9.5%，较上周收窄2.2个百分点。整体看住宅用地成交量同比保持增长，但增速有所收窄。

70个大中城市中，一线城市成交楼面价累计同比增长11.6%，较上周回升1.5个百分点。整体一线城市楼面价增速回升。二线城市成交楼面价累计同比增长9.7%，较上周减少0.3个百分点，整体稳定。三四线城市成交楼面价累计同比增长2.5%，环比上周增速收窄0.8个百分点。

70个大中城市总体累计溢价率为14.4%，较去年同期高0.5个百分点。其中一线城市12.2%，较去年同期3.7个百分点；二线城市15.2%，较去年同期高0.2个百分点；三四线城市13.8%，较去年同期低0.1个百分点。

若本周70个大中城市计划出让规划建面全部顺利成交，则本周规划建面累计同比预计增长12.0%，届时环比本周增长8.3个百分点。

上周热点：成交金额最高城市广州，住宅用地市场成交量增速稳定在1倍，而楼面价涨幅控制在2.3%，为新房市场增加供给、稳定价格

上周，广州成交住宅用地2宗，成交金额62亿元，为全国住宅用地成交金额最高城市，高出排名第二的南京18亿元。广州成交规划建筑面积累计同比自8月起保持1倍以上增长。但广州宅地市场楼面价自8月起方才保持同比0.0%左右的涨幅波动，但截止上周，累计成交楼面价同比增长2.3%，较去年同期下滑15.1个百分点；累计溢价率7.3%，同比减少4.1个百分点。

本周关注：深圳加大供应，本周起拍总金额294亿元，预计成交规模近去年同期3倍，以此带动稳定新房市场供应预期，保障市场健康发展

深圳本周计划推出8宗住宅用地，总起始金额达294亿元。如果8宗地全部顺利成交，累计成交规划建面涨幅预计约为284.8%，届时将环比上周增长180个百分点，较上上周增长15.4个百分点。

房企融资

上周境内债市规模收缩明显，期内房企新发行境内债券环比减少30.1%

按照发行日期，上周（1116-1122）房企境内外债券共发行19笔，较前一周减少5笔，融资（含计划）金额约222.2亿元，融资金额环比前一周（1109-1115）减少19.8%。

上周境内债市规模收缩明显，期内房企新发行境内债券126.6亿元人民币，环比减少30.1%。主要受到“永煤债违约事件”影响，境内债市受到短期冲击，上周房地产行业规模约45.7亿元的5笔境内债券取消或延期发行（4笔取消，1笔延期），取消或延期发行的债券数量较前一周增加3笔。境外债市较为平稳，规模与前一周基本持平。上周境外债发行7笔，发债规模约合人民币95.6亿元，环比微降0.2%；上周境外融资在融资结构中占比约43%，较前一周提升8个百分点。

上周境外债市发债规模持平，境内债市受违约事件影响短期出现一定的波动。境内违约事件持续发酵，影响程度超预期，各个行业均出现多笔取消或延期发行债券行为，债市观望情绪高涨，在事件妥善处理前，境内债市仍存在一定波动性。