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10万字民法典里,和房产有关的全在这里

2021-01-04 17:25:08 【 浏览字号:

2021年1月1日起,《民法典》正式开始实施。这部法典共7编,1260条,被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》是一部综合性的基本法,合并替代并修正了之前的诸多专项法律。它实施的同时,物权法、合同法、婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、侵权责任法、民法总则同时废止。

《民法典》中关于房地产方面的亮点很多,改动较大,对有房一族的影响也最大。居住权将如何保障老年人的生活?产权到期房屋是否会被收回?如何续期?免费续期,还是要补缴土地出让金?小区里电梯广告收益归谁?买房遇到格式合同霸王条款怎么办……下面就带大家一起看看会有什么影响。

 

01

《民法典》创立了一项新的权利:居住权。 

 

什么意思呢?

比如儿女为了敬孝,把自己的房子无偿让给父母爷爷奶奶居住;老人去世前房子产权留给了儿子,却书面承诺女儿一家可以永远居住在自己的房子中;夫妻离婚后,妻子没有经济能力,丈夫承诺把属于自己的房子让前妻永远住下去;甚至在长期为家庭提供服务的保姆也可能产生居住权。

居住权不是指产权人自己的居住权利,更不是付房租的租赁权,而是一种对他人房屋具有支配权和排他性的权利。居住权主要是为了解决赡养、扶养、保障弱势群体而产生的一种居住权利。当然,居住权需要有书面合同,并且在相关部门备案。

居住权制度,虽然体现了房产的居住属性,但也让那些房子失去了很大一部分商业价值。可以想像一下,一个和房子产权没有关系的人,却可以合法的居住在你的房子里,甚至一辈子,房子还有人愿意买?

所以,对于买二手房的客户来说,交易之前一定要记得查清楚,到底这个房子是否被设立了居住权,需要更加细致和慎重,否则之后的麻烦会不断。

 

02

一锤定音,住宅70年产权期满自动续期。

 

终于终于,民法典将住宅70年产权到期,自动续期这件事终于落地了!但是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题,《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。

但是这仅仅是对70年产权住宅的房屋产权人,如果是商住,或者商办类型的物业,目前产权到期后如何界定权益,还没有正式法律保护。等于说,买70年产权住宅,产权到期了房子还是你的,但是40年的商业公寓,还没个说法!

 

03

已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户。 

 

在上一版本的《物权法》中规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”。直白点解释就是:有按揭或者抵押的房子,银行不同意你就不能卖。

而这次新的《民法典》则彻底放开。抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,只要在卖掉之前及时通知银行。当然了这里为了保护银行,规定银行有权利要求卖房款用于提前还清剩余贷款。

其实,这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。未来很有可能具体的操作办法就是:有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了,省掉了上家先还清贷款,下家再贷款,再过户的繁琐程序,把一系列程序同时一步就完成了。当然,你要是把有按揭的房子卖给一个退休的无偿还能力的老人,银行还是会出面制止的。

 

04

对中介的限制以及保护 

 

房产中介故意隐瞒房屋情况、故意隐瞒重大事实,对上下家造成损失的,必须承担赔偿责任,并且不能要求上下家支付中介费。

买卖二手房,通常中介都是要求在签署正式合同时付清全部中介费,根据这次的《民法典》来看也是有法可依的。但是假如最终网签合同没有签成,你是完全可以不付中介费的。

这次的《民法典》还有一个重大创新,对于中介们深恶痛绝的跳单问题也给予了明确的说明。经过中介服务后绕开中介买卖双方直接签合同交易的,中介有权利追讨中介费。另外,在接受大中介的带看咨询服务后,跑到小中介成交,逃避大额中介费的行为,大中介也是有权利追讨部分中介费用的。

其实,如果提供了有价值的服务,跳单对于中介们来说,真是伤害太大了,作为社会的一份子,他们的权益也需要法律的明文保护。

 

05

小区公共部分广告收益,归业主共有。 

 如今城市里的住宅楼,基本上都有配套电梯,这给居民上下楼提供了便利。但不知从何时起,小区的电梯里放置了各式各样的广告,而由此带来的广告收益归属也存在着诸多争论。

所以此次《民法典》明确规定了收益的归属。小区内的道路、绿地、娱乐健身文化设施和物业管理用房,小区内的会所健身馆的产权属于全体业主所有,所以对外经营所得收入扣除必要的运营成本后也属于全体业主所有。小区物业用房改建成商铺对外出租的,租金收益也属于全体业主所有。小区电梯广告、小区围墙广告的收益也属于全体业主。

同时《民法典》关于小区物业还有几个规定:

1、高空抛物找不到抛物者的,由未能尽责的物业承担,倒逼物业公司做好监控管理;

2、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为;

3、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意。

 

 

06

租房一些规定

 

近两年长租公寓的暴雷事件,以及2020年年初疫情期间租客的处境,租房人的苦楚让人唏嘘。但是好在新的《民法典》落实,也在逐步改变这一处境。

根据《民法典》规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这意味着,如果租客与房东签订了2年的租房合同,但是房东在这2年内却把房子卖了,此时的房屋所有权变更,并不影响之前的租赁协议,租客可以继续住,直到租赁合同期满为止。以后,在租房合同有效期间,再也不担心房东突然卖房了,对于房东来说,如果有卖房计划,也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

而且即使不备案,你的租赁合同一样有效合法,一样受到法律保护。另外《民法典》还规定了,如果你没有在6个月内及时制止租客转租他人当起了二房东,那么就视为认可接受。

产权人卖房子时,租客在同等条件下具有优先购买权,这个是老条款了,大家应该都了解。不过这里新增了一条产权共有人和卖给亲属其实才是最优先的第一购买权,其次才是租客,这也就是我们上面第七百六十二条提到的内容。

房租到期,同等条件下,原租客可优先续租。其实,这点比较鸡肋,房东想要赶走租客,直接涨房租就可以了。原房客搬走后再以不变的价格租给新房客,这个都是基本操作。

目前来说,我们在保护租客权利方面还有很长的路要走。租购同权不是短期内就能轻松实现的。所以,大家宁可拼了命的买房蜗居,也不愿意租住宽敞明亮的豪宅。

 

07

《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。

 

因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。

1、侄子侄女可以继承叔伯遗产;

2、出嫁的女儿,有平等的继承权;

3、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;

4、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子。

出生胎儿有权利继承遗产,侄子外甥可以继承叔伯的遗产,不必收回国家,不仅如此,出嫁的女儿,也拥有遗产继承权,不尽孝者,不分或者少分遗产。

适应当下国情和社会变化,可谓是《民法典》最大的亮点。

 

本文内容综合网络

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