上海租房市场新规：严控“租金贷” 租金押金专户监管

2月4日，上海市住建委、市房管局、市地方金融局等十部门印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称《意见》），从加强住房租赁市场主体管理、加强住房租赁交易资金监管等9个方面做出了具体规定，加强维护上海住房租赁市场秩序。

四天三城，这也是继深圳、北京之后，第三个一线城市发文“强监管”租房市场！

加强住房租赁交易资金监管

《意见》要求住房租赁经营机构需在上海市开立唯一的住房租赁资金监管账户，收取的租金和押金应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。

同时，严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。

此外，严控租金贷款业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

加强住房租赁交易服务管理

《意见》指出，住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

同时，住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金；房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。

另外，还要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续；推行房源核验码制度，未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策内容看，其实强调了两点：一是禁止增量，换言之，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容；二是压缩存量，此次政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。