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开年拿地谁最猛?建发房产砸百亿元领跑

2021-02-07 09:12:12 来源:中房网 【 浏览字号:

“一般1~2月,企业手中资金相对充裕,拿地也会相对积极。所以开年第一个月土地市场成交情况、企业拿地情况,拿地布局区域,对于判断未来一年市场走势有着特殊的意义。“2月3日,杭州一位TOP60房企投资部副总经理刘煜告诉记者。

但今年1月的土地市场似乎较往年显得“冷静”。

中指院数据显示:今年1月,全国300个城市共推出土地2517宗,环比下滑51%,同比增加18%;推出土地面积9417万平方米,环比下滑60%,同比增加23%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)750宗,环比下滑61%,同比增加12%;推出土地面积3319万平方米,环比减少65%,同比增加5%。

从土地成交情况来看。全国300个城市共成交土地1770宗,环比减少61%,同比减少4%;成交土地面积6884万平方米,环比减少67%,同比增加4%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)484宗,环比减少71%,同比减少12%;成交面积2212万平方米,环比减少73%,同比减少18%。

从房企拿地数据来看,今年1月百强房拿地销售比仅有0.22,较去年大幅下降,10强房企、21-30强房企投资最为谨慎,销售50强房企单月拿地金额同比下降4%。

业内人士表示,“主要是受金融政策影响,大中型房企整体拿地趋于谨慎,但一些财务情况良好,现金流稳定的企业拿地还是比较积极的,像万科、保利、招商蛇口(11.860, 0.16, 1.37%)、绿城等。”

1月拿地金额超100亿元

建发房产领跑TOP20

1月的拿地排行榜TOP20信息量满满。

在拿地TOP20里,除了保利发展、招商蛇口、万科、融创中国等几家常驻头部房企,今年出现了一些新面孔。

拿下头把交椅的是建发房产,资料显示,建发房产是福建省最大国企厦门建发集团成员企业,旗下有上市公司建发国际投资集团有限公司(下称“建发国际”,1908.HK),目前其主要地产开发业务由建发国际来承担。

数据显示,2020年1月,建发房产拿地总金额为104亿元,拿地总面积为90万平方米,分别位居拿地金额与面积TOP100的首位和第六位。

这一成绩可谓飞跃式晋级,据记者梳理,在去年1~2月房企拿地TOP100榜单上,厦门建发位于48名,拿地金额仅为19亿元,在2019年1月的排行榜上尚不见踪影。

建发房产今年有多生猛?

1月18日,厦门建发旗下厦门兆益盈房地产开发有限公司以上限价127475.83万元以及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波江北区湾头地区JB05-04-17a、04-17b地块,成交楼面价为18177元/平方米。此次土拍历时近两个小时,最终经128轮报价成交,溢价率达36.67%。

1月27日,其以总价16.21亿元竞获福建南安水头2020P15地块。次日,再次以45.8亿元竞得竞得温州市三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块,楼面价15607元/平方米,溢价率30.06%。

2月1日,建发以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地,成交楼面价15939元/平方米,溢价率29.90%,并竞配政策性住房(人才住房)面积33400平方米。同日下午,又以16.69亿元竞得南通如皋市一宗住宅用地,溢价率65.52%。

2月3日,建发再次以26.59亿元竞得福州市晋安区一宗商住用地,溢价率30.02%。

与建发房产有的一拼的是滨江集团(4.420, 0.03, 0.68%),作为杭州本土房企,滨江今年可谓抢跑长三角。数据显示,今年1月滨江集团拿地总金额78亿元,位居榜单第四位。在2020年1~2月的拿地榜单中,滨江集团位居46,在2019年的榜单之更是TOP100以外。

1月5日,杭州主城区连续竞价出让7宗地块,吸引了万科、荣盛、世茂、滨江集团、中豪、杭州西湖投资等多家房企竞标,其中,溢价最高的一宗地块被滨江以20.36亿元拿下。此外,其还以底价8.86亿元拿下了拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块,楼面价为7212元/平方米。

1月6日,滨江集团再次以49.08亿元竞得杭州萧山1宗住宅用地,溢价率29.91%。

“杭州是今年房企拿地布局的热点区域,而且也是滨江集团的大本营,在拿地销售等方面都更有优势,在深耕区域抢跑拿地是明智的。”北京某国资房企投资部负责人李享说。

据记者了解,2020年杭州市区总共成交了152023套商品房,同比2019年上涨12%,创下了近三年的最高值,在杭州三大销售榜上,滨江、融创、万科、绿城分列前四位,其中,滨江独霸三大榜单首位,在杭州本地优势明显。

今年的土地市场表现亮眼的还有合生创展。自2020年5月分钟寺一役后,合生创展已经连续两年刷新人们对一家老牌房企的认知。

今年1月21日,广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)举行了表决会议,合生创展一举拿下了总投资近347亿元、号称广州史上最贵旧改项目,其中,仅复建安置资金就达到250.77亿元。

仅隔4天后的1月26日,北京土拍市场再现激战,合生创展力压16家房企,以近47亿元再度拿下北京分钟寺投资的土地项目。2021年开年7天内,广州、北京二地出击,且两地投资总额合计超过393亿元。

在此次的榜单中,合生创展位居12,而此前,其已从开年拿地排行榜中消失多年。

拿地房企“资”色不一

高的踩中“三条红线”

2020年8月,房企融资“三条红线”祭出后,房企拿地态度普遍趋于谨慎,那么选择此时逆市突围的房企,“资色”如何?

此次位居拿地榜首的建发房产,其旗下上市公司建发国际财报数据显示,2019年便开启扩张步伐的建发国际,尽管在销售业绩上取得快速增长,但负债率也随之高企。财报显示,2019年全年建发国际共获取40宗地块,拿地金额420亿元,占当年销售额超8成;2020年,其全年拿地金额超500亿元。

财报显示,其拿地资金多来自发债融资,据记者统计,建发系2020年共计发债25次,发行总额约496亿元。其中包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。截至2020年上半年,建发国际的流动负债继续升至695.39亿元,负债总额也达到1212亿元,较去年年末增长26%。其中,一年内偿还的债务约26.85亿元,长期债务约502.75亿元。

如果按照三条红线标准,建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24%,净负债率247.3%,流动比率1.87,踩线两条。

相比之下,滨江集团资色相对安全。财报显示,截至2020年6月末,滨江集团有息负债规模383.52亿元,较2019年末增加20.4%,净负债率从2019年底的88%上升至96%,接近“三道红线”中的净负债率红线。同时,滨江集团剔除预收款后的资产负债率为84.87%,踩中“三道红线”中资产负债率红线。

在短期债务方面,滨江集团压力较小。截至2020年6月末,滨江集团的货币资金为164.2亿元,短期债务为91.97亿元,现金短债比为1.79倍。

老牌房企合生创展的“激进”背后,也在小心翼翼平衡负债率。

2020年中报显示,合生创展净负债率为92%(红线:大于100%),剔除预收款后的资产负债率为66.6%(红线:大于70%),现金短债比为0.91(红线:小于1倍),踩中一条“红线”。

截至2020年6月底,合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元,一年内到期的有息负债约188.6亿港元,现金缺口约16.44亿港元。

为了调整负债结构,去年12月11日,合生创展21.57亿元出售北京农商行3.638%股份,到手现金净额约19.19亿元,此笔出售使合生从“黄档”进入“绿档”,有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。


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