京拟改保障房供地模式 保障房土地或可租赁

    探索保障房土地出让的协议租赁制度、探索中长期债券和REITs等金融工具支持保障房建设和运营、适当提高轨道交通沿线商品房配建保障房比例……北京市政府办公厅昨日发布《关于贯彻国务院办公厅保障新安居工程建设和管理指导意见的实施意见》（以下简称《实施意见》），针对保障房建设的土地供应、资金保障、审核配售、运营管理明确提出一揽子意见。

    供地保障

    保障房土地或可协议租赁

    为了确保保障性住房建设的区位利于百姓出行，《实施意见》明确要求普通商品住宅用地中配建保障房比例一般不低于30%，轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房用地中配建保障房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公租房为主。

    为了确保上述计划的顺利实施，《实施意见》明确提出创新保障性住房用地的供应方式，完善不同类型保障性住房土地供应的划拨、出让、协议租赁等方式，切实降低保障房用地的供应成本。

    “我们一直希望保障房，特别是公租房能够探索土地出让金的分年缴纳，最重要的是可以降低一次性投入的建设成本，让有限的资金动起来。”北京市国土局相关负责人告诉记者，事实上此前北京市已经批准在公租房试行土地出让金分年缴纳的政策探索，且公租房土地出让金分年缴纳的形式国土部是有文件支持的，北京市的几个部门也进行过多次会商，相关方案也早已研究完毕。

    保障房融资

    REITs有望在京探索发行

    为了解决保障房建设过程中的融资难问题，酝酿许久的房地产投资信托基金（REITs）有望在北京探索发行，如若成行，保障房建设的资金筹集将由现行的外部输血转向内部造血。《实施意见》就保障房的融资明确提出了三个重点方向：增加政府投入、鼓励发行企业债、争取金融工具进一步支持力度。

    “发行REITs实际上是希望通过内部造血改变现在保障房筹资求助于人的局面。” 北京市住建委专家、北京市房协秘书长陈志告诉记者，“无论是从银行借贷还是公积金融资试点，都属于‘有求于人’，保障房的融资想要不求人，且长期、可持续地发展，只有发行REITs和长期债券”。

    北京市住保办常务副主任邹劲松介绍，由政府、银行（保险）资金、资本市场融资相互配合的REITs，实现持续滚动开发的融资平台，是目前解决保障房、特别是公租房融资的理想方式。

    保障房配售

    优先面向2人户及以上家庭

    在产权性保障房配售方面，经适房和两限房优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房，并严格执行单套建筑面积控制在60平方米以内标准，其中经适房上市交易管理方面，《实施意见》要求区县住房保障管理部门应严格按照本市经适房再上市交易管理相关规定，加强房源再上市和回购管理，建立经适房封闭运营机制，新购买的经适房确需出手的，由经适房家庭户籍所在区县住房保障部门回购。

    “具体的回购方式和价格，还将制定细则。”这位负责人表示，新政策实施后，将实行“新房新办法、老房老办法”。届时，北京的经适房上市交易将分三种情况，2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封闭政策公布前的，以及封闭政策公布后的。前两种“老房”都将按照各自“老办法”执行。

    公租房退出

    给条件超标者两月过渡期

    公租房承租家庭租住期间或承租合同期满后，不再符合申请条件的应当退出，暂不能退出的给予2个月过渡期，过渡期间承租人按照同区域市场价格缴纳租金，过渡期满后承租家庭仍不退出承租住房的，按照两倍公租房价格标准收取租金，拒不退出行为计入信用档案。

    “公租房刚刚开始实行，一定要把闸口关住，什么样的条件可以进入，进入了之后如何退出，不交租金如何处理，均要有明确且严格的规定，否则闸口关不好后患无穷。”曾多次提出保障房相关议案的市人大代表、北京当代律师事务所卫爱民认为，除了有人性化的退出过渡期外，对于拒不退出行为更应严格处罚，提高违法成本，避免出现老赖的现象。

    两限房管理

    将改进和完善定价机制

    在两限房管理方面，《实施意见》提出将改进和完善限价房建设和定价机制，是否意味着两限房就要涨价？

    对此，市住建委相关负责人表示，限价房从2008年推出开始，其定价的功能就是对市场房价的调节作用，定价的原则是同区域、同品质的商品房价格的80%。不过从实际情况看，限价房项目仅为市场房价的50%，甚至更低，这也使限价房有可能成为投资的工具。限价房是保证中等收入家庭居住需求的保障房，而不应该投资牟利。

    不过，这位负责人表示，限价房即使调整定价，还是会根据面向人群的购买能力等因素，合理确定价格。同时，限价房的配售人群是否调整也将进行研究。将来这类家庭的保障方式，应该是先承租公租房过渡，然后以购买限价房作为出口，解决住房问题。