【析案】二手房里曾有人过世，你在意吗？

    房子里曾有人过世，这样的二手房你会在意吗？日前，浙江省温岭市人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案。

    过户时，她说丈夫两年前去世了

    今年3月，李先生通过中介，相中了吕女士的一套商品房。双方谈好价格，李先生支付给了吕女士10万元的订金。

    房子过户时，遇到了一点麻烦。原来，吕女士的丈夫于两年前去世，但房产证上却写着房子是吕女士和丈夫共有的，因此一时也过不了户。

    李先生得知吕女士丈夫在房子里过世，心里有了疙瘩。他向吕女士提出，不再购买这套房子，吕女士理解，将10万元订金还给了李先生。

    但是，李先生又提出，要吕女士双倍返还订金，吕女士自然不同意。今年5月，李先生将吕女士诉至市人民法院。

    近日，法院开庭审理了此案。

    李先生的诉讼理由是，吕女士隐瞒了丈夫已经死亡和自身对房子限制处分权利的事实，导致双方合同不能实现，是违约行为。

    开庭后，李先生撤诉了。李先生的辩护律师称，吕女士将房子转到了自己名下，不存在过了户的问题，因此他们撤诉了。

    承办法官称，吕女士的丈夫过世已有2年多，而且生老病死是很自然的事，李先生如以此为理由要求退房，很难得到法院支持。按照双方的订金约定，卖方违约需双倍返还订金，而买房违约则没收订金，这个案子，哪方违约还有待证明。因此，李先生如果继续打官司，是存在风险的。

    类似案件

    不存在违背公序良俗，不能退房

    虽然这起案子法院没有作出判决，但温岭法院也判处过类似的案件。

    2013年，林先生经中介介绍，购买了蔡先生的房子，并付了订金和部分预付款。双方约定，将于一年后将房子过户。同年年底，蔡先生的母亲在房子里病逝。

    林先生起诉退房。林先生称，购房时双方曾约定，蔡先生的母亲生病或亡故都不能住在这套房子里，蔡母病危入住该房子时，他曾同中介人员一起劝阻，但蔡先生置之不理。林先生认为，蔡先生的行为严重违背了公序良俗。

    蔡先生称，其从未答应对方，母亲不能居住或病故在这套房子里。林先生知道其母亲生病，而且这套房子作为其母亲的唯一住房，病危后住回家里，并不违背公序良俗。

    法院审理后认为，蔡母亡故时，买卖合同尚在履行过程中，房子也未实际过户，蔡母在房子内亡故，是正常的生老病死所致，不存在违背公序良俗的情形。最后，法院驳回了林先生的诉讼请求。

    法官说法

    法律上并无“凶宅”概念

    我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定，民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。一般认为，发生过自杀、凶杀并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。

    关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷，因其直接影响买受者是否购买房屋，属重大事实部分，故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。

    虽然发生非正常死亡的时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。故意隐瞒房屋内曾发生过的行为，违背诚信原则，双方合同的签订违反了当事人的真实意思表示，属于可撤销的合同。

    卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求卖方返还购房款并支付利息；但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。