自持70年 万科要“众筹建房” 创新开发模式

    作为“930”新政之后北京首次推出的4宗“限房价、竞地价”项目，被开发商以100%自持的代价拿走，一拿就是70年。而这其中，最大的“赢家”就是万科，它在两宗土地中都有身影。

    几乎房地产业内所有人都不看好这样的拿地方式，甚至担心做不到收支持平。昨日下午，从机场直奔万科中心的万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖，小范围披露了这两宗地的新计划——启动“众筹”。

    众筹？在房价高企的时段，这曾经是很多人想要平价房的口号，至今几乎无人成功。万科为什么要这么做？

    “众筹”邀企业跨界共建

    从第一次有人说“合作建房”到现在，已经过了10多年。每一次房价上涨时，都有人要启动“众筹”，希望甩开各种营销环节，实现低成本建房。10余年来，这些“众筹”项目如匆匆过客此起彼伏，成功者却寥寥无几。

    现在，房地产一哥想把它做成了。

    9月30日，北京推出房地产调控新政，随后市规划国土委拿出位于海淀区、大兴区的4宗好地块进行试点，全部采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让——在土地出让时就锁定了未来地块上的房价，同时锁定地价上限。如果现场举牌举到地价上限，则转为竞拍商自持面积，如果竞到开发商自持100%，则转为申报高标准住宅。

    试点的第一批地块，其住宅面积全都竞到了100%自持。万科拿到了其中的两块儿。“我们的主导想法，是众筹开发。”昨天下午，刘肖透露了整个规划的冰山一角。“众筹方案很简单。比如我们和海淀、中关村片区的企业共同开发，然后将房屋交给企业，由企业租给未来的核心员工。”刘肖说。

    北京万科向符合京津冀一体化发展和海淀区的产业规划相一致的优质企业伸出了橄榄枝。超乎刘肖预料的是，接触企业中有70%都乐意参与这个项目。

    参与企业员工可租房

    近期，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中称，鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

    “我们分析，政府这么做，是因为高房价已经开始阻碍人才流动；通过供应租房房源降低一线城市的居住成本，是解决方法之一。”刘肖说，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”，如果能解决入学、养老、就医、稳定租期等问题，就会给没有资格买房的人才创造出另外一个实现居住梦想的可能性。

    按照工作进展，万科首先为这两个地块建立众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额。“为了不违反现行规定，我们将以一个住房单元的20到30户或者一整栋楼作为最小众筹份额。”他打比方。

    北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后，企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

    自持确实是市场空白点

    此前，业界对北京推出“限房价、竞地价”地块持观望态度。市规划国土委举行的现场说明会中来了40多家企业，而在实际竞拍现场，每宗土地平均只有10余家竞拍，其中还有大量重合。

    为什么开发商会因为成本观望？有报道称自持成本是几乎算不清的“奥数题”，甚至求助REITs（房地产信托投资基金）都几乎难以盈利。

    而北京万科想做的，却不包括REITs在内。“我们对海淀做过调研，大部分客户的痛点不是租房贵，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服务好的社区。”刘肖说。

    作为北京的创新高地，海淀区集聚了大量高学历、高收入的人群；而与此相对应的则是土地资源稀缺所带来的职住严重失衡。“我们发现，企业自持商品住房在海淀确确实实是一个市场空白点，非常适合承担创新实验。”刘肖表示，这种新的供地模式，是北京房地产市场供给侧改革的一次创新探索，而北京万科也希望借此改变传统的开发销售模式。