傅克友：别轻言楼市拐点，先看看市场基本面

    楼市和股市一样，都是预言大师层出不穷的领域。因此，每当楼市有风吹草动，“拐点论”就如期而至。

    最新的两条消息，都成为“拐点论”的证据。一条消息称，专家预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届全国人大任期内通过，因此房价“终于快跌了”；另一条消息，是在央行上调货币市场利率的背景下，2017年房贷利率现首轮收紧，包括北京、天津、广州、青岛等城市相继出台了相关措施，相信房价将可能“迎来长周期拐点”。

    “终于快跌了”、“长期周期性”都在暗示“这次不一样”。但是，这次真的不一样吗？楼市的走势，当然要受到宏观调控政策的影响，但是它最终总要回到市场的基本面上。拐点，不是那只有形之手决定的，而是无形之手的产物。

    “拐点论”与其说是一种判断，毋宁说是一种期盼，即希望拐点到来，因此无论是房地产税的消息，还是利率政策的消息，哪怕是根稻草，也会抓来背书。问题在于，稻草毕竟是稻草，恐怕压不跨房价这匹骆驼。

    房地产税的消息，不过是援引北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法。所谓“房地产税”的原话，就引来了争议，房地产税毕竟是一个综合概念，有些语焉不详。当然可以理解刘教授的本意是指对持有环节征税，但能不能在2017年通过，又能以多大的力度，在多大的范围开征，是否就能釜底抽薪、起到抑制房价的作用，却还隔着好几重天。

    而央行收紧货币市场利率，关于“加息”的真假问题，坊间更是热议不已。春节前，央行上调中期借贷便利（MLF）半年期和一年期利率；节后，又紧接着上调了公开市场逆回购操作和常备借贷便利（SLF）的利率，但是并没有动基准利率，这是有针对性的定向微调，以去金融体系杠杆、防范金融系统风险，逐渐挤压泡沫。至于春节以来七个交易日，央行公开市场操作累计实现流动性净回笼6950亿元，也因为节前流动性放出过多，并未改变短期流动性充裕局面。

    货币总量和利率，恐怕都很难说对楼市造成根本性的颠覆。

    无论是房地产税，还是货币政策，即便从政策效果的角度，恐怕也得服从宏观的判断和调控的目的。

    房子是用来住的、不是用来炒的，但中央调控房地产市场的目的，是要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。显然，促进房地产市场平稳健康发展是关键，而“拐点论”不符合这样的调控目的。

    房地产对于中国经济的重要性，也不允许房地产市场大起大落。国家统计局的数据显示，2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%，如果加上建筑业，这个比例还要再高一些。建筑业以及房地产中的实体经济部分，仍是中国经济重要的支柱产业。

    至于宏观的判断，即对楼市泡沫范围和泡沫程度的判断，则属于市场基本面范畴。当中国50个城市的居民房屋总市值，超过美国全国的居民房屋总市值，可以买下两个日本时，不能否认一部分特大城市特别是一线城市的房产出现了泡沫。

    但要因此判断，中国整个楼市出现泡沫则显得不符实际。中国现在城镇化率不过是55%，与高收入国家的70%~ 80%还差得很远，高速推进的城镇化进程，为中国房地产市场的发展提供了强劲的支撑。这是房产市场基本面的大盘。

    不过，像任志强那样认为，日本的房地产泡沫是在城市化率超过70%时才出现，中国的房产泡沫就不存在或者不足虑，也没有什么说服力。关键在于找到泡沫的根源。

    应对房产泡沫，也只能回到市场基本面，靠市场机制去化解。比如，落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。前不久，中央再次印发耕地保护意见，提出部分省份可实现耕地跨省占补平衡，从而保障这些省份的土地供应，其深意也正在于此。泡沫的另一面，是三四线城市的房产库存问题，这也需要尊重市场规律去化解。比如在城市群中更好地对接与特大城市的功能，增强人口吸引力。

    在这个过程中，楼市拐点是否出现，是市场基本面上的事，任何预言都难以改变。