楼市调控一日增三城 三四线去库存与灭火共存

    新一轮限购升级正在加码，按照此次出台或升级楼市调控政策的城市可以发现，限购范围正在不断扩大，并且朝着一线城市、环一线周边城市、热点二线城市以及三四线城市蔓延。

    3月21日下午，短短数小时内，广东省东莞市、河北省廊坊市、江苏省句容市三个城市就出台或升级楼市限购政策，而在此前不到一个月的时间内，已有近20个地市加码升级了楼市调控。

    据澎湃新闻统计，自2月28日以来，此轮楼市调控城市包括：浙江省杭州、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、江苏省南昌市、安徽省滁州市、浙江省嘉善县、江西省赣州市、海南省三亚市、山东省青岛市、江苏省南京市、北京市、广州市、河北省石家庄、湖南省长沙、河南省郑州、河北省保定市主城区、广东省东莞、河北省廊坊、江苏省句容市等20个城市。

    一线城市加码调控“认房又认贷”

    3月17日，北京市住房和城乡建设委员会联合四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，将北京楼市调控进一步升级，在认房又认贷的同时，二套房首付成为全国门槛最高的城市。《通知》中明确，二套房贷最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），同时降低住房贷款期限至25年。

    同日，同属一线城市之列的广州也升级了楼市调控政策。主要内容包括：在认房又认贷的基础上，广州市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房；非户籍人口的购房门槛从连续缴纳社保或个税三年延长至5年。

    而此前涨幅一度领涨全国的深圳则在2016年10月4日便出台了楼市调控政策，在实行“认房又认贷”的政策下，对非户籍的购房门槛从连续3年社保提升至连续5年。

    上海则在2016年11月28日调整房贷政策实行“认房又认贷”。由此，北上广深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。

    环一线周边城市楼市政策趋严

    可以发现的是，在一线城市政策日渐趋严的情况下，部分购买需求开始外溢，而这部分购房需求很大程度上看重的是环一线的周边城市。这些城市的量价得以在短时期内升温，环比涨幅在全国居于前列。

    这一轮楼市调控正是瞄准了这些“冒头”的城市。

    以北京为例，环北京区域的楼市调控正在不断升级。在河北省保定市发布房地产调控政策两天后，3月21日晚，河北省廊坊市加入了此轮限购大军。

    自3月以来，环北京区域限购的地市已有5个，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市。而在此之前，河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县以及天津市下辖的武清区均在不同程度上加码了限购措施。

    此前，有分析称在北京进一步升级调控后，可能会刺激环北京区域的楼市成交。一些想要在北京购房的非北京户籍居民，可能会首选在北三县购房。

    而以上海为中心，周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京、江苏句容也纷纷在此节点加入了限购的队伍。

    热点二线城市严控房价

    在国家统计局重点监测的热点二线城市中，也已有三个城市在此轮楼市调控中加码升级。

    3月2日，杭州杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，调整杭州住房限购政策，而这也是半年以来杭州第三次升级楼市调控。《通知》将杭州富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，同时规定户籍家庭限购2套房，非户籍需3年内在杭州市连续缴纳2年以上个税或社保。

    随后的3月15日，河南省郑州市房管局发布《关于非本市户籍家庭使用社会保险证明、个人所得税完税凭证购买住宅有关事宜的通知》称，补缴社保及个税凭证不再为购房有效凭证。

    同一天，江苏省南京市政府办公厅发布《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》。《通知》规定，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

    业内人士指出，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，热点二线城市调整住房限购政策，有利于进一步抑制延续去年以来这些城市房地产市场出现的较为旺盛的投资性购房需求，从而使得市场逐步向居住属性回归。

    按照国家统计局公布的数据，2月份，上述几个同比涨幅较大的城市在环比房价上并未出现大涨。数据显示，杭州市新建商品住宅价格同比上涨25.4%，环比下降0.2%；郑州市新建商品住宅同比上涨26.5%，环比下跌0.3%；南京市房价同比上涨31.8%，环比下跌0.1%。

    三四线城市去库存与“灭火”共存

    值得一提的是，在三四线去库存的大背景下，限购范围也正从一线和核心二线城市扩展到三四线城市。

    当前，加入此次限购大军的三四线城市包括：河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市、安徽省滁州市、浙江省嘉善县、江苏省赣州市、湖南省长沙市。

    从上述三四线城市的分布情况来看，除了像涿州市、涞水县等环一线周边城市，此次限购也已经蔓延到了三四线城市。

    以长沙为例，3月18日，湖南省长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，新政策规定：暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房；无住房的非本市户籍家庭限购1套新建住房，其中湖南省外居民需连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险。

    在此之前，湖南省住建厅厅长蒋益民曾表示，要着力化解三四线城市库存，抓好长沙市控房价、防风险工作，促进房地产市场平稳健康发展。

    同时提出，把“去库存”重点放在三四线城市库存、商业和办公用房库存方面。目前，湖南省三四线城市、县城新建商品房的高库存现象比较突出，14个市州中去化周期1年以上的仍然较多。

    而从统计局公布的数据来看，三亚市的房价环比涨幅以连续三个月居于全国首位。

    根据易居研究院智库中心的数据，三亚在今年1月份新建商品住宅的成交均价为23566元/平方米，而去年全年的价格为19169元/平方米。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对此指出，对于三亚房地产市场来说，凭借其独特的区位优势一直是很多外来投资炒房者的理想购房区域。此次三亚加入楼市调控也代表了全国购房政策继续趋紧的大趋势，对于稳定住房市场、防范住房炒作有明显管制，因此也会蔓延至类似的其他三四线城市。