个人不能买商住房了！北京挥出史无前例的调控重拳

    无房个人想买还得全款

    是的，你没看错，个人不能购买在建在售商住房了。

    是的，你没理解错，就是我们前几天反复说不限购、贷款几次都不算做二套房的“商住房”。

    如果你不知道自己买的是不是商住房，赶紧回去翻翻你的房产证，上面规划用途写的是不是住宅？如果是商业或者办公，那么你可能又被调控了。

    北京商住房新政

    一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

    二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

    三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

    四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

    五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

    1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

    2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

    六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

    七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

    八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

    九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

    本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

    2017年3月26日

    政策“致命一击”？

    中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策对北京楼市来说可以说是历史最重磅调控。

    政策出台后，目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业。但企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本。

    此外，已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手商办公寓，也全部被严格调控，这是历史第一次。

    政策规定，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，而且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就是说，北京的二手房公寓，购买条件将比住宅更严格。有钱有资格的，谁会再选择40-50年产权的商住房？买了商住房的小伙伴，多半已经哭晕在厕所。

    张大伟表示，目前市场上，商办类物业大约有50-60%是直接销售给个人的类居住项目，另外还有40%左右的办公类产品。在此背景下，商住房市场成交有可能出现50%以上的跌幅，未来如果持续严格执行，商住房价或将有30%以上的跌幅。

    中国房地产业协会法务部主任、调解中心主任康俊亮告诉国是直通车，除了价格下跌外，短期内，商住房的租金也有可能走低，因为缺少购房者接盘，卖不出去，将会有更多商住房源进入租赁市场。

    什么是商住房？

    商住房(公寓)说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。

    康俊亮表示，对房子来说，其实并没有商住的概念。市场上所谓的商住房，土地性质100%是商办类，房子也是100%商办用途，只是开发商根据住宅的样子来设计。

    尤其是近年来，住宅市场火爆，在北京、上海等地，住宅限购，所以很多开发商把以前商业用地开发成了一种“商品房”，按住宅的标准出售给个人。由于商住房实际是商办项目，所以不受住宅限购的限制。理论上来说，只要有条件，买多少套，贷多少次款都是可以的。

    张大伟指出，“商改住”一般不能落户，不能使用学区等住宅配套。在购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是，“商住”改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。

    商住房市场有多大？

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，北京商住房的市场规模总体处于扩大的态势。2016年北京酒店式公寓的供应套数为41739套，创下了历史新高。

    中原地产研究中心统计数据显示：从2016年开始，到2017年3月23日，北京所有居住功能属性物业(包括商住公寓、别墅、自住型商品住房和普通住宅)，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。

    而且商住公寓的套均总价不断上升。据统计，去年以来，北京普通住宅平均单套467万元，自住房平均162万元，商住公寓平均202万元，别墅平均1086万元。

    为啥商住那么火？张大伟指出，2008年之前，北京的商办公寓基本没有成规模的市场。因为当时房价绝对值低，而且商办也面临配套、得房率等先天缺点。但楼市调控，特别是2011年限购后，土地供应结构出现了变化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。

    土地供应量较大，加之住宅限购，不难理解资金为何流向商住领域。一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右，而且不具备住宅的配套，所以其一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。

    易居数据显示，2016年北京普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为62844套。这也是近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。这说明房价上涨的情况下，恐慌性购房需求增加。2017年前两月，北京酒店式公寓售价与2016年全年相比，上涨了53%。

    房价不跌调控不止？

    在3月17日的“认房认贷”政策出台后，不到10天时间，北京房地产市场已经出现多次调控：离婚一年贷款买房算二套、贷款最高年限不超过25年、首套房贷折扣降至九五折、整顿中介市场等。这一次的政策重磅升级，让北京处于全国最严格调控的城市之列，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。

    康俊亮指出，这一系列政策之后，对地方政府的痛苦程度不啻于“自断臂膀”，新房卡预售、二手房成交下降、商住房限购等将会带来大量的税费损失，更不用说“卖地”收入是不少地方财政的主要来源之一。但现在对于北京等城市来说，政府放在第一位考虑的是控制房价和人口疏解，不再是财政收入。