当前调控主旋律防风险 楼市告别暴涨时代

    当下防范金融风险的顶层属性，反馈到楼市，意味着贷款总量的控制，房贷利率优惠也很难再有。

    1月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市房价统计数据，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。

    这一房价企稳、乃至过半微跌的数据，在让刚需购房人群恐慌情绪得到释放的同时，也容易令人产生另一种错觉：一二线城市楼市的拐点已经到来了。

    期望楼市拐点的道德诉求可以理解，但是切不可忽略现实逻辑。

    诸如北京、上海等大城市，最近几个月频现的环比小幅下跌，本质上是前期暴涨之后的小幅回调，是在限贷限购等政策严控之下的正常现象，我们不能因此认为楼市拐点已到。

    从本轮楼市的区域传导路径来看，在去年底一线和二线热点城市陆续启动楼市调控之后，迎来了重庆、长沙、青岛、西安等次二线城市的房价大幅补涨，而在次二线城市也启动楼市调控的近三个月，长春、九江、扬州、金华等三线城市则接棒补涨。

    本轮房价上涨的区域轮动现象，说明了什么？说明在我国城市化刚走过半程之际，一二线城市的房价整体上涨的内在动能依然存在。要知道，我国目前的城镇化率才57%（截至2016年底）。如果去除小城镇和相当一部分欠发达县，我国真实的城市化率可能才45%左右，至少还有25个百分点的空间，也就是说，未来15年内，还有近2亿人将迁移到一、二、三线城市。

    强调房价的现实逻辑，并非是说未来还会暴涨，而是说刚需群体不宜对房价回调幅度过于期待，毕竟限购限贷永远仅是阶段性权宜之计，难以成为常态化政策。

    但是，在二线城市普遍扩大住宅用地面积（一线城市没有）、尤其是“防范金融风险”已置于顶层设计之下，我们也不必担心未来房价会暴涨——在刚刚结束的全国金融工作会议上，“风险”已成高频词汇。

    过去一年半，一二线房价的轮番大幅暴涨，除了城市化的中长期助涨动能之外，关键是金融市场的流动性严重过剩，加之楼市去库存之下商业银行的房贷优惠，中长线的助涨动能与短期的货币刺激叠加在一起，必然会导致短期房价涨幅失控的窘境。

    在金融防风险的主旋律下，我国楼市将告别暴涨、迎来缓涨阶段（一二线城市）。未来的房地产市场，事实上也将与A股投资逻辑一样，将从既往的炒作逻辑切换到价值投资逻辑。也就是说，以往随便买房都能大赚特赚的时代，已经一去不复返了。至于具体某一城市的房价潜力判断，就要综合参考其人口增量、产业结构、房价收入比和住宅租售比等多个维度。