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热点楼市黄金周惨淡在情理之中 销售仍高位运行

Wed Oct 11 10:54:06 GMT+08:00 2017 来源:南方都市报 【 浏览字号:

    近期,国庆“黄金周”热点楼市成交暴跌八成成为各大媒体报道的焦点。10月1日-8日,CRIC监测的33个热点城市,商品房成交同比和环比均大幅下滑超六成,部分城市同比跌幅更超过九成。其中,一线城市成交全线回落,环比和同比跌幅均在八成以上,其中上海和广州成交同比跌幅分别为96%和87%。另外,南京、青岛、武汉等15个二线城市成交跌多涨少,同比平均下跌58%。相比去年“黄金周”,三四线楼市成交量涨多跌少,整体而言仍处在高位。

    热点楼市“黄金周”惨淡,事实上延续了今年以来回调的趋势。今年1-9月份,一线和二线热点楼市成交量普遍下滑40%- 60%。2016年以来,“冒头即打、持续高压”的调控基调下,新一轮调控在国庆前再次来袭,10多个城市启动限售或对限购“打补丁”,加上“租售并举”的长效机制渐次落地,调控及市场预期开始变化。同时,热点城市首套房贷利率普遍上浮5%-15%,监管部门严厉整治消费贷乱象。近期,央行对普惠金融定向降准,并创新性地采取“明年初落地”的方式,彰显了千方百计围堵资金进入楼市,楼市信贷政策趋严的资金面动向。

    由于此前楼市已明显回调,政策和信贷再次“双紧缩”,8天“超级黄金周”也是多年来的第一次。85后新生代主导需求的情况下,居民外出、旅游和消费被激发出来。据悉,国庆长假8天,全国零售和餐饮规模创新高,日均销售同比增长10 .3%;8天的铁路客运量超过1 .3亿人次,几乎1/10的人都在路上。由此,看房、购房被第一次“冷落”了,热点楼市“黄金周”惨淡在情理之中。不过,今年热点楼市成交量仅比2015和2016年差一些。考虑到2015年和2016年是全国商品房年度销售排名第三和第一的高基数年份,今年热点楼市销售仍可谓高位运行。

    关键问题是,此前一直保持旺盛态势的三四线楼市未来是否还能维持。因为去年历史最高基数、热点楼市回调的情况下,今年以来全国商品房销售还能保持两位数增长,原因就在于占全国楼市份额60%的600多个三四线楼市快速回升。进入三季度,此前一直保持上升态势的三四线楼市出现回落迹象。CRIC监测的重点三四线城市,今年三季度成交量同比和环比分别下跌45%和31%。往前看,政策、资金面、需求潜力,似乎都不利于三四线楼市继续“超预期”。首先,调控也呈“板块轮动”的特征,70个城市中,房价涨幅居前的都是三四线城市,限售为主的新一轮调控,已从二线城市蔓延至此前一直受“去库存”惠及的三四线城市。

    其次,楼市敏感的房贷近期“踩刹车”,也将抑制三四线楼市需求。从需求潜力看,棚改进入尾声,占三四线楼市销售20%-30%的棚改需求或将迅速降温;黄金周“楼市冷、旅游热”,显示85后需求主力更热衷消费而非背负房贷。一般来说,三四线楼市受政策收紧的滞后影响最大。由此,很多人判断,全国商品房销售增速将会继续下滑,2018年量价或将触顶,甚至负增长。但从草根调研看,除三大都市圈内三四线城市,占楼市60%份额的600多个三四线城市楼市整体旺盛。“去库存”、棚改货币化、返乡和进城置业等一揽子新政的滞后效应还在显现。

    笔者调研,三四线城市下属县市居民、农村民进城打工、进城陪读、进城养老或给子女带小孩、结婚买房等,是三四线楼市需求的主力。近年来,互联网拓宽视界、“新农合”和农地承包提供社会保障、打工带来财富效应等,让进城成为史无前例的向往,也加速了进城的趋势。当然,政策保障“离乡不离土”、“人走地不走”,进城农民可保有农耕地、宅基地,可谓“进可攻、退可守”,“大不了再回乡”,不仅租房普遍,小产权房、无房本安置房畅销,未来还需要改善。因此,热点楼市转冷,但600多个三四线楼市多数转暖。转暖不仅为政策驱动,也为城市化、工业化红利示范效应驱动,再考虑到农村危房改造、小城镇建设,全国楼市还有温度。


(责任编辑:王茜雅)

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