一二线城市二手房大面积降温

    调控政策高压下，全国大部分城市的楼市快速降温。楼市去杠杆明显，投资需求被遏制，但“旧热点”城市房价上涨的基本面没有发生根本性改变，供求关系依旧紧张。

    昨日，根据链家研究院提供给《证券日报》记者的统计数据显示，“930”新政实施已经超过一周年，全国范围内有60个城市被纳入调控范围，126条限购政策166条限贷政策，15个城市对于二套房认定实行“认房又认贷”，其中北京、杭州等多个城市有4轮以上的政策加码。

    大量密集性的楼市调控政策遏制了投资性需求，多数一、二线城市楼市交易量降温，包括二手房市场也处在下行通道中。与房价高峰水平的3月份相比，北京二手房均价下跌10%，上海、深圳基本不涨，天津、合肥小幅下跌4%左右。

    二手房成交量锐减

    据链家监测数据显示，调控一年后，各城市二手房成交量出现了不同幅度的下滑。和去年同期相比，9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、济南等城市9月份链家成交量同比下滑60%左右。

    与此同时，二手房市场成交节奏放缓。和去年同期相比，今年重点城市二手房成交周期明显延长。北京业主房源成交周期比同比延长了5.73天，购房者成交周期延长了5.12天。深圳、天津、南京、武汉市场交易节奏明显放缓，市场情绪趋于理性。

    更重要的是，新增入市需求下滑。链家研究院表示，重点城市的链家新增客源数据显示入市需求均有一定程度的下滑，其中北京、天津、南京新增客源量同比减少50%以上。

    “金九银十”的楼市成交旺季也未扭转颓势。从链家监测的10大重点城市的最新数据来看，和2016年国庆黄金周相比，今年重点城市的二手房成交量出现较大幅度的减少，超过一半的城市成交量下滑50%以上。

    链家研究院表示，2016年国庆期间全国重点城市开启调控，但是一方面效果还未来得及显现，另一方面当时的政策环境依旧相对宽松。而2017年国庆前则已经经历了3月份的大面积“四限”（限购限贷限价限售），后期限售城市又持续增多(以“922调控”为代表)。

    此外，2017年年初开始银行贷款难度明显加大、房贷利率持续走高，首付比例和贷款成本大幅增加，投资投机需求出现明显下滑。与此同时，市场预期出现一定回调，一致性看涨预期出现松动，带来市场的持续降温。

    在这些因素的综合作用下，今年十一黄金周期间的成交量明显少于去年同期。

    值得一提的是，购房者的观望情绪也更浓。与2016年上涨周期时相比，“抢房”现象基本绝迹，多数想买房的人依然在等价格下行，尽管有些房源已经降价数百万元，但购房者仍不着急出手。

    部分城市上涨基本面仍在

    值得关注的是，从链家数据来看，10个重点城市中，成交量下滑幅度大的城市均处在“认房认贷”的政策环境中（目前仅有成都、武汉、大连未实行二套“认房认贷”政策），对于二套认定标准的变化大大缩小了杠杆使用的空间，对于投资投机需求形成明显遏制作用，因此市场的降温幅度更大。

    但其背后则是需求强劲，供求关系仍相对紧张。在《证券日报》记者周边的人群中，多数称因“限购限贷”政策导致资格和资金不足，因此仍租房或在小户型房子居住，购房和换房需求普遍存在。

    正如链家研究院所示，重点城市房价上涨的基本面依旧存在。

    链家研究院认为，对于去年“930”以来已经出台一系列限购限贷限售等措施的“旧热点”城市，虽然成交量有明显减少，但是房价上涨的基本面条件没有发生根本性改变，供求关系依然相对紧张。以北京为例，北京存量住宅750万套，套均2.1间，合计只有1500多万间，而北京的人口接近2200万，住房刚性缺口是比较大的，仍然需要5年到10年的建设期。

    在这个时期内，一方面需要持续地扩大供给，不仅扩大新房供应，也要扩大二手房供应，建立一、二手房协同的供应体系；另一方面，需要逐步推进长效机制的建设，尤其扩大租赁市场发展，以教育基础设施的同权作为突破口，以此保持楼市的稳定发展。