选房目标

房屋类型

我们在购房时，经常会听到高层、小高层、洋房等名词，不同的购房客户有不同的购房需求，那么，到底有哪些房屋类型呢？就让小编来给大家理一理：

根据设计特点

普通住宅：各坐标准不一样。北京的普通住宅需要满足三个条件，即容积率1.0以上，面积140平方米以下，实际销售价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

公寓式住宅：大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于酒店之内。

Townhouse：也叫联排别墅，“有天、有地、有独立的庭院，还有专用车位或车库”，因此也被称为“四有人才”，由几幢三层以下的低层住宅并联而成。Townhouse在形式上比较接近3~4层的低层住宅与别墅。与低层住宅的区别是：Townhouse在一个垂直层面只有一户，而低层住宅在一个垂直层面有多户，且在同一单元的同一层有2～3户不等;另外，每户都有私家花园，而低层住宅只有首层住户才可能有私家花园。与别墅的区别是：Townhouse不是独立成栋，而是由多套住宅并联在一起。

花园洋房：一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，户外小区也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

小独栋：别墅市场细分出来的一种产品类型，它介于严格意义上的别墅和Townhouse之间，独立式住宅，建筑面积通常在300平米以下，不超过400平米，不是很贵的价位，相比普通商品房配套设施更齐全、更讲究格局。

复式住宅：由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。它在概念上是一层，其目的是提高住宅空间利用率。

跃层住宅：有由上、下两层楼面，卧室，起居室，客厅，卫生间，厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

错层住宅：多层面梯级跃升式住宅，指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，有“压缩了的复式”之称。

Loft：原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”，其最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的挑高，以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。给人的感觉是，Loft就是一个大房子，在这个空荡荡的空间里，购房者可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。

小贴士：

对于购房者，要弄清楚复式、跃层、错层的面积计算方法：

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和;复式住宅的面积计算方法与跃层住宅一样。

错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。所谓平面式是相对错层、复式的提法，即住宅的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，也就是我们最常见的住宅。

双拼：两幢别墅在一起，即隔壁。其特点是：独门独院，三面采光，有庭院也有阁楼。

叠拼：由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每套户型叠上有露台或叠下有花园。

根据建筑形式

板楼：户型是南北或东西通透，户型一般比较狭长，每层住户较少，一般就只2户，总层数一般较少。

塔楼：一般是指高层建筑，户型不能南北或东西通透，户型一般比较方正，塔楼每层的住户多为6户以上。塔楼平面图的特点是，一般多于4户共同围绕或者环绕一个单元通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。

板塔结合：顾名思义，即“板中有塔，塔中有板”。

根据楼层高度

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1 ～ 3层建筑物，如平房、别墅等。

多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 ~ 8层。

小高层： 一般把8 ～ 12或13层的建筑称为“小高层”。

高层：14层及以上的建筑。

按工程进度分

按建筑施工进度划分，可把房屋分为期房和现房。

期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。

现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得产权证的房屋。

按室内设计分

跃层式住宅：是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好;②户内居住面积和辅助面积较大;③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

复式住宅：其实就是一层，不具备通常理解上的完整的两层的空间,一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米)，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 -----但是以上概念经常被开发商混淆，已经没有极其严格的定义了

跃复式住宅：是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域;一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9米之间，客厅为共享式。

错层式住宅：是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。

退台式住宅：又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

按建筑物类型分

单元式住宅：是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。(三到八层)单元式住宅的基本特点：①每层以楼梯为核心(又叫梯间式住宅)，每层安排户数较少，各户自成一体。②户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。③建筑面积较小，造价经济合理。④仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

公寓式住宅：是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。也跟单元式的一梯几户的住宅不同.---- 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼(如20到30层或更高)，标准较高，每一层内有若干单户(十几户到几十户)每一层都有穿透的公共空间,每个单户有独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等;(更人性化的还每隔4到5层设有公共活动场所).还有的附设于旅馆酒店之内的公寓式住宅，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

花园式住宅：一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

根据是否享受政策优惠

商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，不享受政策优惠。

经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，不完全具备产权，可根据当地相关政策进行二手房交易;供应对象为低收入住房困难家庭。

限价房：可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，但可自由进行二手房交易;供应对象为中低等收入家庭。

所需户型

户型就是住房的结构和形状。在社会的发展、人们生活水平的提高及各住户的生活需求、经济条件不同而千变万化。有的是开发商设计，如连片成栋小区，有的是个人根据自家的条件和要求设计，如自己建设的别墅。总之，有什么样的思维就可以设计出不同的户型。

平层户型

户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

跃层户型

所谓跃层就是指住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

错层户型

所谓"错层式"住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

复式户型

复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

跃层和复式、错层

跃层和复式、错层的区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

一般标准

·采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要

·在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。

·客厅卧室分离，厨房餐厅分离，但要相互挨着，户门不宜直接对着客厅

·客厅中的门尽可能减少，尽量减少不能利用的通道走廊，还应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野

·卧室应当安静、舒适、私密、安全，主次卧区分严格，主卧室最好有好的朝向，窗户朝阳，采光通风要好

·卫生间干湿分离，与主卧室的位置要近，不宜正对客厅和餐厅，不宜与厨房紧连

·厨房直接对外采光、通风

·阳台最好与客厅相连，如果条件允许，阳台应大一些，能有两个就更好了

·面积较大的套型应设有储藏空间，储藏室可不采光通风

地理位置

1.根据购房资金选择：

如果有足够的资金，可选择在繁华地段购房，各类配套都更加完备，生活相对便利；也可选择有着极佳视野的湖景房，美丽且静谧，让自己的居所成为真正放松享受的最佳“疗养地”，且此类房源往往具有较高的保值功能；

如果经济实力相对薄弱，则可选择能尽量满足自己最主要需求的房源，在各项市政、交通设施不完善的时候低价购入城市规划区内房源，当各项设施完善后，此处房产就会大幅升值；也可选择建成时间较早的二手房，此类房源多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地理位置也就自然优越些。

对于房产地理位置不仅要看现状，还要看发展潜力。根据购房资金的多少，决定购买相应地段的房子，凡事尽力而为，不能因为购买了房子，却让生活品质下降。

2.根据工作地点选择：

住房位置尽量不要距离家人的单位太远，有小孩上学的，则可选择单位与学校折中的位置；如无法选择较近的房源，需考虑交通是否便利，公交的线路是否充足具有可选择性、驾车上下班的路况如何等。毕竟无论是上班族还是学生群体的时间都很宝贵，将多余的时间花在来回道路上，久了难免会心生抱怨，影响居住体验。

3.根据年龄层次选择：

青年群体可选择闹市地段，无论是出行上班还是娱乐都非常便利，也更方便邻里的沟通交流；

有小孩的可选择出行便利、靠近学校的地段，便于孩子就近入学；

老人群体可选择周边生活配套（如医院、公园、超市、健身场等）较齐全的郊区地段，空气清新噪音少，利于养生。

4.根据生活习惯选择：

住房位置与业主的生活习惯息息相关，有的人喜欢偏向于安静舒适的状态，宁愿多驾车行驶几公里，也不愿被夜晚闹市的人声鼎沸干扰了自己；有的人烦于绕一大圈路去停车场取车，也更偏爱于去哪消费、工作、娱乐都便利的地段，哪怕容积率低一点，绿化不那么理想，也觉得不是什么大影响。购房更多的还是服务于生活，只要住得舒适，与自己的习惯匹配，那就是一个良好的安身之地。

教育配套

古有孟母三迁，择邻而居，教育配套对于买房置业和未来生活的重要程度已经被越来越多的购房者所认可，更重要的是，购房者对于教育配套的要求，已经不再满足于居住片区内有学校资源配套那么简单，学校品牌、教学硬件、师资力量等问题也是购房者普遍关心的问题。

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商业配套

商业配套是指商业性质的配套。是指小区内部是否规划了商业体、外部是否临近武汉各大商圈。小区周边的商业配套越成熟，就越有生活便利性和投资性。

生活配套

生活配套设施是按人口规模配备的。配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是近郊区和新住宅区应有全面了解。楼盘的生活配套包括有学校、交通、医院、超市、菜场、银行、商场、派出所、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。

交通配套

交通是连接城市各个组成部分的各类交通的总称。城市交通重点是客运；早晚上下班时间是城市客运高峰；城市客运量大小与各该城市的总体规划和布局有直接关系。因此购房者在选购房屋时交通配套是考虑的重要因素之一。

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