楼市调控下的九江二手房市场现状调查

------访九江裕达房地产置业顾问有限公司总经理张小虎

从四月中旬大规模的房地产调控政策出台后，市场很快就进入观望期，成交量开始大幅下降，进入六月份，政策走向信号明显，政府的宏观调控依然从紧，六月以来，北京，上海，广州等多家开发商的新盘出现“零成交”情况，北京部分区域的个别楼盘开始降价，上海土地市场降温迹象明显，多种迹象表明，七月份可能成为本轮房产调控的分水岭。在此背景之下，楼市调控政策对九江二手房市场的影响有多大，最近一段时间九江二手房的成交量，价格，有什么变化，以及三季度九江二手房市场的走向和趋势……带着这些疑问，笔者来到了九江裕达房地产置业顾问有限公司，走访了他们的总经理张小虎先生。

九江裕达房地产置业顾问有限公司的总部位于九江市房管大楼二楼交易大厅，这是一家在原九江裕达房地产开发有限公司的基础上于2005年5月8日正式成立的中介公司，现有8家公司直管分部，现有员工48人。公司成立五年来，一直秉承信誉第一、顾客至上的原则，真诚地为广大市民服务，未出现过任何投诉现象，得到了顾客一致好评。裕达房产每年都被九江市房产管理局或房地产业协会评为先进企业，是房地产业协会常务理事单位，在同行业中起到了先进带头作用。

走进公司总部，老总张小虎先生热情的接待了我们，一番寒暄之后，就进入本次访谈的主题。

笔者：“张总你好，随着国家楼市调控政策的陆续出台，它对九江楼市的影响有多大？”

张总：“随着国家对房地产市场不断出台相关政策，旨在遏制房地产过快上涨。我认为房价上涨主要有两个因素：一是中国的土地出让政策，二是中国的城市化进程。随着近期国家计划加强高收入者个人所得税的征收管理，增加地方财政收入，以减少政府依赖土地出让收入，但九江作为一个三线城市，该部分高收入群体极为有限，无论国家该项政策落实得如何到位，对九江市的财政收入起不到立竿见影的效果，另城市化进程就是将非城市人口变成城市人口的过程，随着市委市政府针对两湖的大力建设，拉大城市框架，目前市区人口65万人，要达到对规划城市人口2010年超百万的要求还有很大差距，政府还将继续鼓励农民进城。所以我认为，楼市政策的出台，将会起到遏制房价的快速上涨作用，但其影响只是将广大消费者更趋于理智，刚性需求的步伐还将继续。”

笔者：“那九江市二手房市场目前的现状如何？”

张总：“楼市调控政策出台，九江市二手房交易量在政策出台后一个月内出现了短暂的回落，近期又趋于平稳，但较政策出台前的交易量还是有所减少，但影响不是很大。”

笔者：“九江市二手房市场现在的价格情况怎么样？”

张总：“楼市调控政策出台后，针对有些挂牌价相对较高的二手房，像一些学区房，房东近期都在咨询中介机构，并理智地调整到了合理价位，这在某些方面也增加了市场的成交机会。总之，二手房房价在政策出台前后变化不大。”

笔者：“那九江市二手房市场现在的成交量怎么样？”

张总：“楼市调控政策出台后，市场的成交量相应发生了一些变化，像一些大的房子在成交时大家都比较冷静和理智，但老城区的小面积房子（房改房）还是比较抢手，多为小孩入学或老人居住，相对来讲，成交量有所下降，这也属正常现象。”

笔者：“九江市目前有哪些购房人群？”

张总：“目前购房多以小孩入学或结婚为主，其次也有一部分认为楼市政策出台，是该出手的时候，这些人很理智，讲明要购急于出售的房子，其目的在于投资。应该还是以刚性需求的为主。”

笔者：“最后请张总对九江市二手房市场三季度的走势进行下预估。”

张总：“随着新政策出台的日子越来越远，“狼来了”的故事让一些刚性需求的人认为等跌无望，而上学及结婚的期限又迫在眉睫，加之中国人特别是九江人年前大额消费的传统观念，我想今年下半年的二手房市场在更加理智的同时，成交量应该还是非常乐观的，但在目前全国房地产市场形势如此严峻下，作为从事二手房经营的经纪机构应该加强自身在的学习和提高，行业比拼将会更加激烈，企业品牌、专业营销、服务意识、广告投入、售后服务、合理收费等将是起到成交的重要因素。这就需要从事经纪工作的人员积极提升自身素质、力创企业信誉、优质服务顾客，用实力抢占市场份额，创造更好的业绩。”

访谈结束后，让我们对目前的九江市二手房市场有了一个大概的了解，通过近期九江楼市成交量的走势分析，可以发现九江房价上涨的势头已经被遏制，楼市调整的趋势已经确立，买卖双方的博弈已经开始。综上所述，本次楼市调控基本上达到了遏制房价上涨的目的，至于九江楼市在本次调控下，房价在什么时候开始下跌，下跌多少，成交量在什么时候能够止跌回升，笔者将继续予以关注。

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