香港抢在美联储前加息 楼价抢先下跌如何影响内地

    香港银行业加息序幕正在全面铺开。

    今天晚间，汇丰银行宣布，从明天（20日）起在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率。

    这也是在9月27日凌晨2点，美联储公布议息结果之前，香港市场对于美联储加息预期结果的又一次重大反应！

     随着汇丰银行定期存款利率的上升，业界担忧，香港按揭贷款的最优惠利率按揭（p息）也将出现上涨。统计显示，汇丰银行在2006年3月将最优惠利率按揭（p息）加至8厘后，业界便不曾加P。瑞银预计，香港按揭利率将上升50-75个基点。

     随着港币加息步伐加快，流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。从7月开始，香港楼市销售进入萎缩。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。

     汇丰率先提高存款利率

     根据今日晚间消息，汇丰从明天起在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率。

众所周知，在香港有三家发钞银行，分别是渣打银行（香港）有限公司、中国银行(3.560, 0.00, 0.00%)（香港）有限公司及香港上海汇丰银行有限公司）。

     我们梳理了一下，到9月19日的港元活期存款利率情况和定期存款利率。香港上海汇丰银行有限公司公布的港币定期存款利率水平表，已经在1个月以及以上的中长期利率上，已经比渣打银行（香港）有限公司和中国银行（香港）有限公司高出5个基点。目前，港币一年期定期存款利率为0.25%。

     更多香港银行跟进加息，港币压力出现缓解

     其实，在汇丰银行调高定期存款利率之前，已经有多家香港中小银行上调了港元活期存款利率至0.25%。随着27日美联储公布加息日期的临近，相信有更多银行跟进加息。

    从香港银行同业拆借利率Hibor来看，在美元加息的环境下，香港3个月的Hibor已经升至2%以上的水平，直逼前期6月底高点2.09%。

     从隔夜资金拆借利率来看，港币资金价格也在持续走高。

     从月线图上看，港币已经走出持续向上态势，低息环境一去不返。

     由于香港的联系汇率政策，香港的汇率政策是挂钩美元的联系汇率政策。随着香港利率的抬升，港币的贬值压力明显缩小。在过去一周多的交易时段来看，港币上升到了7.8440附近，暂时脱离7.85弱方兑换保证水平。

     经过香港金管局，总结余已降至约760亿元水平。

     成交量萎缩香港楼市开始过冬

     香港银行跟随美国加息风声日紧，接连攀升的香港楼价近期出现松动迹象，交投下跌。从8月份开始，香港多家银行已经率先调高按揭息率，楼市压力在今年下半年开始增加。

     8月份调高按揭息率之后的利率水平为，实际年息是2.35%，而最优惠利率按揭（p息）实际年息，为2.25%。根据香港地产公司研究推算，假如9月份香港银行再进一步上调最优惠利率（P息）0.25%至0.5%之间，市民的供楼负担比率将由7月的65%增至约70%。实际上，汇丰银行在2006年3月将最优惠利率按揭（p息）加至8厘后，业界便不曾加P。

     随着港币加息步伐加快，投资者流向香港房地产行业的内地资金迅速放缓。从7月开始，香港楼市销售进入萎缩。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。

      根据高力国际数据，2018年上半年，中国内地对香港住宅的投资金额仅8.35亿美元。对比去年全年70亿美元，同比大幅下降约76%。不过，香港豪宅市场急剧火爆，香港二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗，累计金额为107.97亿港元，环比激增617.4%。香港豪宅火爆，被外界普遍认为，与内地富豪密切相关。

     与此同时，在港美加息及中美贸易摩擦两大阴霾下，港股已经连跌5个月，年内跌幅达到8.5%。香港金管局局长陈德霖9月17日接受采访表示，随着香港多年来不断收紧楼市借贷水平、强化银行资本，香港抗危机能力比1997年和2008年都提升不少。陈德霖表示，香港的债务与收入之比降至34%，香港银行平均资本充足率为19%，高于全球的10%。自今年年初以来，香港资金流出约为1300亿美元资金流入的10%；进一步的流出不会成为威胁香港的问题。