北京限竞房调查：产品供应充足 同质化问题待解

    随着北京限竞房密集入市，开发商打折促销开始频现。

    “我们的项目限价38994元，最高不超过41000元，非常实惠。这批限竞房是首批项目，在此基础上还有其他优惠，有些还可以走‘员工优惠通道’，想买就赶紧入手。”在日前走访位于房山的旭辉城项目时，销售人员小吴向记者介绍道。

     限竞房去化压力正摆在开发商面前。

     数据显示，自2016年年底按照“限房价、竞地价”的方式出让土地后，北京获批限房价项目已超过60个。当前仅有16个项目取得预售证，入市比重不足1/3，去化率不容乐观。同时，仍有大批限竞房已在“路上”。8月以来，北京多个限竞房项目加快入市，供应水平将达年内峰值。而集中入市前，限竞房曾被外界视为当地新房市场解渴的“良方”。

     限竞房去化难的背后是多方博弈的结果。专家认为，一是部分限竞房项目迟迟不得预售证，客观延长了去化周期，集中式投入又导致市场竞争加剧。二是限竞房受政策约束，短期内价格上涨空间小，而购房者趋于理性，投机成分减少。三是限竞房户型设计同质化等产品短板构成影响因素。

     多因素导致去化压力

    中原地产研究中心统计数据显示，截至9月11日，北京16个限房价项目取得了18期预售证。除个别项目入市房源为几十套外，大部分项目房源超过200套，合计提供9038套、建筑规划面积93.5万平方米（另有超过30万平方米车位等配套）。同期，北京普通商品住宅总供应15561套、建筑规划面积200.2万平方米。这意味着近3个月，当地限竞房以占据新房市场总套数近六成的规模，成为供应主力。

    但从网签数据看，因部分项目刚刚取得预售证，仅8个项目、共1089套有网签数据。按此计算，网签销售率为12%。这些项目中，去化最多的是瀛海府项目一期，已基本售完；而部分项目网签去化率仅为个位数。中原地产研究中心认为，即使以所有项目的真实销售为计，目前这16个项目平均去化率也不足四成。

     从套数看，限竞房项目单批次集中入市房源量较大，普遍为300~600套。比较之下，商品房单批次入市多为几十或百余套。压力之下，一些项目开始花式促销，在限价基础上额外降价，并以此做口碑宣传。

     仍以位于六环外的旭辉城项目为例，作为最早入市的限竞房之一，该项目今年6月开盘，但至今购房者寥寥。在某中介网站上，其销售单价为37000元/平方米，即在限价基础上实现了额外优惠。小吴表示，37000元的价格主要针对75平方米小户型；对于90平方米三居室等大户型，公司还推过直降几十万元的特价房。

     中原地产首席分析师张大伟认为，限竞房部分区域供应超过3000套，造成扎堆明显的现象。而限竞房取证进度加快、供应继续增加、比重仍在上升，加上前期开盘加推的项目，9月至10月将再度涌现供应小高潮。

    分析认为，限竞房项目大规模集中入市成为去化压力大的客观因素。从数据看，获批的60多宗限竞房项目总供应超过6万套、规划建筑面积约550万平方米。同时，北京新房市场年去化量仅有两三万套，明显供大于求。张大伟说，大部分限竞价项目要求回款速度快，“部分项目已经开始调整价格，那些去化难度大、区位属性不好的限竞房未来可能打价格战。”

    北京今年按计划将供应650公顷商品住宅用地。9月12日，北京市规划和国土资源管理委员会通知，近期将供应66宗住宅用地，总规划建筑面积481公顷，全部用来建设限竞房和共有产权住房。专家认为，随着北京住宅土地开闸放量，限竞房市场或遇更大压力。

     产品同质化短板明显

     对于限竞房销售不温不火的现状，专家表示，大批量上市必然造成需求分散和去化不理想。同时，区域分流竞争，进一步增加了销售难度。北京目前限竞房供地大多集中分布在大兴亦庄、昌平北七家和房山板块。购房者在这些区域有多个项目可选，进一步加剧了竞争压力，造成单个项目成交无法达到预期。

     竞争需要差异化，但不少限竞房产品却存在同质化严重的短板。例如，土地出让有“70/90”之规定，大部分开发商必须把七成限竞房项目做成90平方米以下的中小户型。为了追求利润，开发商往往开动脑筋，向地下要空间，把剩余部分捆绑开发成叠拼别墅或联排别墅。

     “90平方米以下的产品很难出花样，无非是南北通透和纯南向户型亦或一个和两个卫生间的区别，购房者很难选择。”思源地产首席分析师郭毅说，在售和潜在供应项目不可避免地出现同质化现象——要么90平方米以下的两居或小三居，要么一百三四十平方米、配有地下仓储空间的叠拼、联排产品。

     在位于西五环内的丰台限竞房项目世贸国风长安，销售人员小孙告诉记者，项目落实了“70/90”政策，有500多套90平方米以下户型。另外，三成为大面积、低密度户型，未来或开发联排别墅。目前，项目建设用地规划许可证未批，正在蓄客。据介绍，北京五环内的限竞房用地仅有7块。

     虽然同质化严重，但限竞房市场分化也很明显。位于大兴亦庄的和悦华锦项目9月9日开盘，除少量顶层和低楼层外的600多套房源基本售罄，开盘现场人山人海。另外，位于孙河区域的瑞悦府项目销售人员也表示，目前仅剩30多套房源，去化率超过七成。

     郭毅透露，今年入市的限竞房项目，超过140平方米的户型都以别墅产品面世。近年来，已成为市场主力的改善型购房人群，却面临着90平方米过小、别墅太大的尴尬。他认为，改善需求首先考虑面积，其次是品质。目前，市场不温不火与找不到大面积的平层限竞房产品不无关联。

     郭毅还提醒道，改善型需求人群对价格敏感度高。随着限竞房项目不断入市，购房人会充分考虑产品、位置、价格等因素，犹豫和比较心态更趋明显，限竞房竞争将更加白热化。

     开发商夹缝中求利润

     “去年年底时，虽然预感今年将变成限竞房为主的战场，但不失乐观。虽然低于同区域市场均价、打掉部分利润预期，但限竞房吊起了开发商去化速度的胃口，逻辑看似顺理成章。”一位开发商营销负责人透露，他们曾抱着通过限竞房提升去化量、快速回款的预期，如今却只能在专家表示，这一逻辑包含了重要的外部因素：限竞房项目入市非商品房的“接续式”，而是特定时间内集中供应，快速去化的操盘难度增加，影响企业盈利成为必然。

     郭毅认为，限竞房的先天条件和市场环境影响企业定价策略，总体有两方面因素：一是利润预期，即现售价与企业拿地价格之差；二是项目周边市场竞争，若市场需求旺盛且周边项目开发少，定价则可能稍高。

     有限的市场需求下，开发商现阶段若想加快销售，或需尝试用价格和产品杠杆去撬动需求。“首先从产品上下功夫，把产品做到位，根据需求进行差异化竞争；其次看价格松动空间，要让客户感到项目价值可期。如果这两方面没有空间，开发商将面临被动的市场局面。”郭毅说。

     由于限竞房在土地出让时提前锁定房价，在利润摊薄的趋势下，开发商为了最大限度地节约成本与互相竞争,纷纷使出浑身解数甚至铤而走险。据媒体报道，在北京高端住宅较集中的孙河区域，“向地下要面积”成了限竞房控制成本的主要手段。曾有媒体曝光，四环内十分抢手的限竞房电建洺悦苑项目，存在房源必须连同地下仓储一起购买的“霸王条款”，直至媒体曝光后才被取消。

     此外，首创远洋禧瑞春秋项目的销售人员以一个使用面积约400平方米的叠拼产品为例：其房本显示地上住宅面积160平方米，70年产权；地下仓储面积200平方米，50年产权。地下仓储部分无法贷款购买，成为购房者的隐形成本。

     “限竞房产品有价格优势，在很大程度上解决刚需人口的居住问题。但对于有面积和环境改善需求的购房者而言，追求生活品质才是‘刚需’，未来这类产品将变得稀缺。在限竞房去化困境下，若只能通过最大程度地压缩开发成本和运营费用才能盈利，将可能导致开发商铤而走险，甚至打起降低产品质量的主意。”业内人士提醒有关部门，要注意防范开发商可能出现的违规行为。