地产从业者都不一定知道的幕后规则，你知道几个？

最近在论坛上看到这样一则讨论，小区幼儿园占据公共围墙，能不能建，能不能招生？

众所周知，九江现在鼓励新建幼儿园的，超过1200户的小区都需要配备。这里暂且不讨论幼儿园合法性问题，会有相关的部门进行处理，主要讨论一下房子。

都知道现在对新建小区的公共设施配备越来越高，养老设施、幼儿园……也会有很多业主再想，这不是占据了小区的公共空间吗？是不是也要算在公摊里呀！

01

公摊

公摊，这个词每次提到都让人恨的牙痒痒，100多平的房子平白少了二三十平。就觉得自己的几万块钱打了水漂。

公摊是什么？哪些算作公摊？幼儿园是否算进公摊里？地下车库的归属到底是谁？……

其实，根据《设计规范》里的规定,公摊包含：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

也就是说，并不是整个小区除了房子其他都算在业主公摊的区域。无论是社区内的幼儿园还是地下车库储藏间之类的，都不计算公摊。

?那么问题来了，地下车库与地上停车位到底归属怎么算？

根据《物权法》第七十四条 车位、车库的规定:

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

另外《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:

地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

所以，地下车位储藏间的归属权是并不归业主共有，而是由开发商所有，相反，地面露天部分的小区以及小区路面停车位等，开发商无权收取租金，只能收取一定的管理费用。（划重点）

02

楼层与面积

? 为什么房子一般都盖成6层 ，11层，18层，26层，33层呢？

经常买房看房的朋友一般会留意到房子的总层高，虽然多少层的都有，但6、11、18、26、33（34）层最为普遍，这其中其实也是有不少规范导致。

根据规范规定，大于21米的建筑需要设置室内消防栓，大于等于7层的楼房需要设置电梯，所以我们就会发现早期小区普遍都是6层，没有电梯。

而大于33米的住宅要设置消防电梯，大于等于12层还要设置两部电梯，所以11层也是比较普遍的层数。

而建筑高度高于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个。于是，小高层普遍都设计在18层以内。

26层或33（34）层就比较好理解了，一个是拿到的土地限高80米，一个是土地限高100米，当然100米以上需要设置避难层，成本比较高，即便是限高110米，大多数开发商也会选择盖到100米以内。

? 为什么会有大量90平方差一点点的房子？

无论是看新房还是看二手房，我们都会发现，有大量的88-89平的房子，不论是两房还是小三房。特别是小三房，宁愿房间小到不行，也绝对不突破90平这个红线，这让人很不理解，明明多做几平方就可以让空间明显好用许多，为什么开发商不去做呢？

主要是因为契税以90平方米为界限，超过即翻倍，所以才出现大量的89.9平方米的房子，同理还因为144平以上契税再翻倍，而出现大量143平的户型。

? 为什么房价那么贵 厨房还那么大？

早在几年前网上有个段子，说上海人买房如果不要厨房，省下的钱出去饭店吃饭可以吃几十年，顿顿不重样，还不用刷锅洗碗。

随后几年都在引起了人们的讨论。厨房使用率在很多年轻家庭中的确很低，但为什么开发商没有去刻意的把他简化或者跟其他空间公用呢？

其实还是规范的缘故：

住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间，其中由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间组成的，面积不应小于30㎡；由兼起居的卧室、厨房和卫生间组成的，面积不应小于22㎡；独立起居室的套型厨房不应小于4㎡，卧室兼起居室的厨房不应小于3.5㎡。同时厨房需要布置在近入户门处。单排布置橱柜的厨房过道不能低于1.5m，双排布置橱柜的不能低于0.9m(橱柜宽度以0.5m为下限)。

也就是说厨房的面积如果不能达标，这套房子就不能正常过审批建设和交易。

03

辐射、污染等问题

这个问题看起来跟房子没啥关系，但是相信大家没少在新闻中看到过，某小区没有信号、某小区业主集体要求拆除移动基站等，究其原因两个字——辐射。

实际上，我国现行的《环境电磁波卫生标准》以电磁波辐射强度和频段特性对人体可能引起潜在不良影响的数值为界，将电磁波辐射强度标准分为两级，在测量位置点上，数值小于8微瓦/平方厘米的为一级标准。

如果老百姓居住的环境电磁辐射水平低于国家标准一级8微瓦/平方厘米，就认为是安全的。移动通信基站发射功率不大于20瓦，它的天线前10米的功率密度是0.6微瓦／平方厘米，远低于8微瓦／平方厘米的国家标准。其次，当电磁波穿过一般砖墙时要衰减6分贝，而穿过带钢筋的墙体要衰减20分贝左右。因此，将基站天线建在一般住宅楼顶时，住宅内的居民是绝对安全的。

买房是大事，动辄几十万几百万，对于不利因素小心是应该的。与其考虑辐射这类问题，还不如考虑一下，噪音和粉尘。

比如一些天然气储存站，只要不发生恐怖袭击世界大战，基本是没有爆炸的可能性，相反，加油站反而更危险。比如新建污水处理厂，基本上当下新建的污水处理厂都是无异味级，甚至不少地区的新建污水处理厂做成了地下半地下设计，地面建成了公园对市民开放。再比如说医院，很多人担心说医院会有细菌传播，住在周围影响健康更是无稽之谈，相反，医院带来最大的危害可能是嘈杂的人流，和无处停车的病人家属。

川流不息的车流，楼下商店的广告大喇叭，隔壁工地的大型机械声，超标的分贝直接影响到了人的正常生活。记忆力下降，睡眠质量下降，等等让人的身体机能逐步的减弱，相比较所谓“辐射”带来的危害要严重的多。

另外一个便是粉尘污染，空气中的粉尘对于人体的伤害更为直接，呼吸道疾病，肺部疾病，除了职业环境和抽烟外，大多数都是因为空气质量差，粉尘导致。

最后，对于买房前很多不知道的东西，善用谷歌卫星，善用百度街景，善用高德测距。有条件的，还可以无人机飞起来看看自己的房子周围到底有什么。祝大家早日买上自己中意的房子。

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