商业地产持续“高烧”风险外露

       48万元／平方米！日前，深圳湾一楼盘推售铺王单位，报出了令人咋舌的天价。7月，深圳一手商铺成交均价为38336元／平方米，环比上涨18.65%，同比涨幅达到九成。

　　在住宅调控日紧一日之时，商铺、写字楼走出独立上扬的大行情。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅不无忧虑地说：“商业地产价格短期内涨速过快，涨幅过高，加之后市供应量大增，而全球经济事态令人担心，下半年，商业地产可能陷入观望、整理，未来如何，尚待观察。”

　　商铺价格涨得离谱

　　6年前，黄先生在宝安中心区买了一间60多平方米的商铺，价格为8300元／平方米，最近，有买家表示愿出价81000元／平方米接手。

　　涨势更疯的案例发生在南山后海中心区。上半年，该片区商铺创下最高标价41万元／平方米、最高成交价为35万元／平方米的纪录。7月，这一纪录即被刷新。深圳湾曦湾华府推出曦湾名店西街最后29间商铺，均价17万—20万元／平方米，其中位于端头转角处的铺王单位标价达48万元／平方米。

　　从全市情况看，商铺延续了去年以来的上涨走势。中原地产最新报告显示，7月，深圳房地产商业市场整体看点主要集中在关内。全市共批售一手商业项目5.88万平方米，环比上涨40.26%，虽然大部分供应量仍集中在关外，但关内也有近三成供应，改观了长期以来关内供应匮乏的局面。全市成交面积1.81万平方米，环比增长2倍；成交均价环比上月上涨18.65%。

　　7月新录得成交的2个项目三湘海尚花园一期和中航北苑大厦，一个位于发展前景良好的深圳湾片区，一个位于传统的华强北商圈，虽然物业类型、定位不同，但整体均价都在12万元／平方米上下，成为拉动全市商业成交均价上涨的重要因素。

　　写字楼首现降价迹象

　　中原地产提供的数据表明，7月份，深圳一手写字楼价格自年初以来首现环比下跌，走势与商铺背离。全市共成交写字楼1.61万平方米，环比增加28.22%；成交均价为32355元／平方米，环比下降13.47%。

　　美联物业的数据显示，7月二手甲级写字楼的价格虽然冲破5万元／平方米的大关，但部分样本楼盘的价格呈冲高回调的态势。

　　仲量联行夏春毅介绍，深圳甲级写字楼售价与年初比较，涨幅超过二成，福田区涨幅最大约达27%，南山区紧随其后。“由于写字楼涨幅过快，部分外资机构年初制定的租买计划，因大幅超过预算而暂停了。”

　　商业地产供应量将暴增

　　受住宅调控影响，去年以来，大小开发商先后加大商业地产开发力度，后市供应量大幅增长可期。

　　深圳万科今年预计新开工住宅面积约150万平方米，而大型综合体及区域商业广场物业约15万平方米。深圳益田集团宣布成立益田商业集团，重点关注和打造城市综合体项目。中粮、招商等地产大亨也相继作出了进军商业地产的举措。开发商扎堆商业地产，下半年起，相关产品将集中上市。

　　美联物业全国研究中心副主任何倩如说，仅8月份，深圳新推写字楼项目就有6个，总建筑面积有30万—40万平方米，相当于上半年全市写字楼成交量的3倍。来自中原地产的信息表明，下半年，商铺供应也会大量增加，不仅关外龙岗等地有大量产品登场，关内的南山片区也有可观的新增供应。

　　高位追涨应小心谨慎

　　据世华地产商业部的数据，2010年第四季度，深圳“由住转商”投资客约占客户总人数的10%，而2011年上半年这类投资客的比重显著增加，到2011年6月份，这一比例已上升至30%—40%。

　　高位追涨当谨慎。美联物业何倩如举例说，深圳湾商铺卖到每平方米48万元，确实离谱。目前，深圳月租最贵的商铺数罗湖万象城LV的铺位，为1000元／平方米左右。以此推算，深圳湾天价铺的租金回报率，实在太低，大大透支了未来的成长空间。“2011年7月美联物业（深圳）二手写字楼租金回报率为4.19%，比上月下跌了0.05%，处于历史低位，比2007年的下跌了3个百分点。租金回报率偏低反衬出售价的偏高。”

　　中原地产分析，随着连续四个月的销量上涨，7月二手商铺出现下跌，市场的盲目自信和跟风有所收敛。

　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测，深圳商业地产即将步入调整期。未来价格如何，得看经济大势的脸色。