商业地产贷款利率上浮 市场表现逐月下滑

　　“其实商业地产的贷款利率已经上浮得很厉害了。”针对银监会要提高商业地产“首付和利率”的预警，业界人士表示。

　　对于开发商来说，2011年的楼市实在是个政策的多事之秋。

　　近日，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。

　　这意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也被打上了政策严控的标志。那么此举对商业地产，又意味着什么？

　　现状：商业地产贷款利率已经上浮

　　“其实商业地产的贷款利率已经上浮得很厉害了。”针对银监会要提高商业地产“首付和利率”的预警，方芳，杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事，这样告诉记者。

　　方芳说，公司今年代理了萧山项目中粮易筑的商铺销售。这个楼盘6月份开盘，首付至少5成，利率在基准基础上要上浮20%？5%。尽管条件已经比较苛刻，但银行还要求买理财产品，并且门槛还比较高。“我们一共找了4家银行，只有一家银行愿意上浮20%。”除此之外，一些大面积、高总价的商铺，在按揭时还遭遇了银行不肯放贷的情况，对于客户购买造成了比较大的影响。

　　写字楼这一块，利率上浮得也很厉害。网新双城国际在售的都是写字楼，销售人员告诉记者，按揭利率基本上是基准上浮10%？0%，银行会根据客户的资信状况来定。根据楼盘办理的情况，最终15%的会多一些。

　　相对来说，市场接受度更为广泛的酒店式公寓，利率政策要宽松一些，但基本上也要上浮15%？0%左右。

　　东方红街酒店式公寓按揭利率要上浮20%。销售人员说，之前很长一段时间都已经是上浮15%了。

　　滨江楼盘东和时代目前在售的是一批精装修酒店式公寓，虽然销售人员说每家银行情况都不一样，但他也表示，贷款利率基本上都要在15%左右。

　　而近段时间表现比较突出的保利湾天地，贷款利率也已经上浮到15%？0%。

　　“商业地产首付至少5成，利率已经要上浮20%甚至更多，条件本身已经很苛刻。如果在这个基础上还要提高，对商业地产的打击还是会比较大的。”方芳说。

　　数据：商业地产表现有所下滑

　　今年以来，因为住宅市场遭遇史上最严厉的调控政策，不限购不限贷的商业地产，一度成为开发商和购房者眼中的香饽饽。许多开发商纷纷放缓住宅销售进度，加快酒店式公寓、商铺等销售节奏，商业地产也开始跟住宅平起平坐，甚至在许多时候成为市场成交的主力军。

　　比如，7月杭州主城区共成交商品房703套，占7月总成交量(1648套)43%。成交10强榜中，时代山、湾天地、东方红街、紫玉公馆商铺、金沙湖1号等，商业地产占据了5席。

　　但从数据上来说，商业地产的表现也在逐月下滑。7月份，除了写字楼成交186套，环比上升幅度明显之外，杭州主城区共成交酒店式公寓和商铺各430套和87套，环比下降幅度分别达到了37.22%和68.34%。

　　对此，方芳用实际的市场反应来说明。“中粮易筑原本打算4月份就卖，当时50多套房源，有500多个客户来登记。等到6月份正式开盘，客户减少了200多个，而最终实际到现场的只有120组。往下走的感觉还是很明显的。”

　　她说，之前几个月大家为什么会觉得商业地产好，是因为跟住宅相比，它有价格和功能上的优势。但现在住宅价格在不断下调，甚至不比酒店式公寓要贵，价格优势失去。整个市场在往下走，存在系统性的风险，商业地产当然也难以独善其身。而下半年，开发商推出商业地产的量还会不少，所以届时竞争还是会很激烈。

　　专家：应从开发环节控制风险

　　对于银监会有可能提高“商业地产首付和利率”的做法，全国房地产经理人联盟常务理事王伟业表示，商业地产一旦形成泡沫，确实会比住宅更严重。但控制泡沫，应该从拿地、开发等源头来做，而不应该抓住购买这个终端来做文章。

　　他说，跟住宅相比，商业地产开发与运营会更加复杂。它需要有专业的团队来做，从前期设计、招商、后期运营等层层环节来进行把控，如果一个环节没做好，就做不下去。不是每个开发商都可以做商业地产的，所以应该严格控制开发商资质，提高准入门槛。

　　“一个区域需要多少商业地产，由哪些公司来做，政府应该心理有数。而不是一棍子打死，老百姓买个商铺也要来限制。”王伟业说。