地产投资客“现身说法”买商铺也有窍门

　　说起商业地产，人人都有本投资经。如何能从众多的商业地产投资产品中选出最适合自己的产品，也是仁者见仁，智者见智。本期，我们精选了几位商业地产的投资人，他们有的是第一次选择商业地产产品，有的则是多个商铺在手，有的是整层写字楼的买家，现身说法，谈谈自己的投资故事。而从他们的故事中，一方面我们能够了解一下省会投资产品的现况；另一方面，他们的经验和教训也能给我们一些启迪。

　　李先生：

　　看好新型物流产品的升值空间

　　李先生投资的产品是正定物流园区的铺位。这是他商业地产的第一个投资产品。他认为，这个物流产品比较新颖，总价在10多万元间，属于比较低的商业地产产品。之所以选择这个业态是感觉物流行业有着巨大的发展前景。他看好该产品的商业价值。

　　此外，产品的硬件也比较符合物流行业的发展。按照他的分析，首先是交通上，这里紧邻正定机场、高速公路，交通便捷；除此之外，正定新区的规划也让他增强了购买的信心。

　　控制投资风险是李先生格外关注的因素。他认为不动产的投资相对于股票、各类社会集资，目前仍是最可靠的投资渠道。而投资的额度也要考虑到风险控制。同时，看准品种和品类很重要，应当多做市场调研，并且对开发商的资质及历史经验最好有足够的了解再出手。此外，投资的额度一定要考虑自己的承受力，高收益往往伴随着高风险，应以不影响自身的生活品质为宜。

　　高先生：

　　回报率=承诺回报+产品升值-贷款-银行存款利息

　　高先生的投资观点很有意思，他认为，投资商业地产与投资住宅一样都是“买房子”。不同的是住宅是坐等升值，基本不会再算计多长时间“回本”，而商业地产产品则需要很仔细的考量。他的计算公式是这样的：回报率=承诺回报+产品升值-贷款-银行存款利息。他表示，按照他目前的投资品来说，用这个公式算下来，6-7年就可以“回本”，对于这样的回报，高先生觉的还是满意的。

　　此外，高先生对手里投资品为国营资质开发企业颇感放心，这样的性质在高先生看来，风险还是小的。按照他的理论，国家总不会放任它破产吧。此外，他认为，该投资品的政策扶持和区位优势都让后期的运营有保障。

　　田先生：

　　公职外投资就选省心+放心的产品

　　田先生有公职，就为钱放在银行里不缩水，抱着这样的想法，田先生把省会的投资产品都逛了一遍，比较来比较去选择了一套商务公寓。在田先生看来，地段是投资品最重要的因素。他最倾向于传统商业区的投资品。在购买产品之前，田先生做了一番调研，他发现，这个区域的住宅价格都在7000多元/平方米，这个价格已经很难再有大的升值空间。出租吧，一个月一千余元，根本谈不上回报。相较之下，选择了这个产品。

　　田先生看来，以这个区域的发展，开发商所承诺的8%这个回报率并不高，让他放心。那些承诺高的离谱的投资产品，反而让他敬而远之。想想也不无道理。田先生表示，对于有公职的人来说，没有那么多时间打理，找个省心的和有稳定回报的更重要，回报率不要强求。这个产品，开发商负责整体经营，省去了自己出租的麻烦。他目前较为满意。

　　东先生：

　　三个商铺的纠结

　　东先生是较早购买商铺的投资人。目前手里有三个商铺：一套为早些年天元二期商铺，现在算下来，虽然不指着租金，但是铺子的价格与当初比已经翻了一倍；第二套是某市中心的地下商铺，目前经营状况不好，他正担心开发商承诺期过了之后，租金有没有保障；第三套铺子是新近购入的大型综合体的地下商铺。

　　东先生说，他买的这几个铺子地段都不错，也是看着第一套铺子经营的不错才出手了第二套，但是第二套显然没有第一套顺利。在被问及买铺子的时候是否关注过铺子的未来运营，东先生坦率地说，没有。也许这正是许多投资人的盲点。至于出手第三套铺子，东先生还是做了很多调研，通过对该店铺周边沿街的店铺调查，他发现，目前这些店铺的价值已经升值近一倍，租金在一年多后，每平方米也上涨了20%。显然，购买第三套铺子，东先生做了很多功课。尽管第三套铺子还没有开张，对于它的未来，东先生表示，肯定会好过第二套。

　　由先生：

　　写字楼里的投资经

　　在由先生看来，投资写字楼无论是自己经营还是出租，地段和交通区位是最重要的。除此之外，以现代经济的发展，对于写字楼规模也提出了更高的要求。他认为，22层以上的写字楼才具有投资的价值。一方面有规模才会体现出它的价值；另一方面，大型的群体性的写字楼也是未来的一个发展趋势。

　　由先生说，写字楼周边的氛围十分重要。一定要有商务和办公的氛围。再加上交通便捷，这样的写字楼才让人有信心。 此外，还有一个因素，那就是建筑的风水。这一点可能是许多投资人没有注意到的细节。特别是对于大公司和从事商业工作的人来说，这的确是不能忽视的一个因素。

　　开发商理念和思路是另外一个考量的因素。由先生表示，一个建筑总会有过时的时候，如何通过后期的维护和管理，把它的价值发挥到最大，开发企业的理念也十分重要。通过这几个方面的考虑，他选择了位于南三条的大型写字楼产品。

　　小结：

　　层出不穷的投资品，五花八门的需求。商业地产从无到有走到今天，也的确考验着投资人的智慧。在这里，我们不会就某个投资品去做任何的评点。只是想说一说在采访当中，悟出的一点道理。

　　其实从大家的自述中，我们也不难看出，很多中小投资人对于所投产品的风险考虑的并不充分。按照<德咨询公司董事长的宋延庆的观点：目前市场上商业物业的租售比，除非在一线城市和部分二线城市，绝大多数二三线城市的商业物业需要一二十年才能收回投资。再考虑到还要每隔几年进行必要的硬件升级，剔除管理费，回报期会更长。

　　另一个值得注意的是，随着电子商务的发展，出行难和停车难开始降低了人们对于商业物业的需求。商铺是自持型长期物业，这一因素也应当作为前瞻性来考虑。

　　由于对于很多商业物业没有基本的参照，投资人对于其承诺过于信赖。相对稳妥的做法是结合其承诺，对于其后期运营的整体规划有一个较为理性的判断。

　　大浪淘沙，众多的商业物业很难说个个都能“坐地生金”。但是优胜劣汰是市场不变的法则，也许三五年之后，孰优孰劣跃然眼前，回头再看，值得总结的东西真的很多。