网购时代 商业地产“伤不起”？

　　据《华尔街日报》报道，2011年美国大型购物广场的平均空置率已达9%；其中美国中西部及南部地区购物广场空置现象尤为严重，哥伦比亚市达到23%。

　　家庭百货零售商家得宝北美销售总裁凯文·彼得斯说：“百万数量的客户向我们明确表示，大商场的时代已经结束，他们看中便捷与轻松，他们用钱包投票。”

　　而在成都，越来越多的人开始担忧起来，近两年不断井喷出的数千万平米的商业物业，又将如何理性地应对市场选择？

　　举个简单的例子：以强调“现场体验”的欢乐谷、南湖国际社区、极地海洋世界等成都商业项目却风生水起，包括以餐饮、剧院、酒吧等业态，打造以休闲娱乐为主、购物为辅的商业模式正在获得消费者极大关注。可见，以强调“体验式”消费为主的商业模式将成为未来成都商业地产的主要发展方向之一。

　　逛大卖场or网购？

　　长期以来，肖玲经营一家国内某中档品牌服饰的成都规模型实体店销售终端，前两年每年销售业绩超千万，但最近两年以来销售业绩下滑幅度超过20%。“原因很简单，我做的这个品牌主要针对年轻群体。目前网购的大规模兴起，我的店成了大家的‘试衣店’，他们在店里选中衣服，记下

　　标号和款式，再去网购。”肖玲郁闷地说，“没办法，加上快递费用，价格也就实体店的60%，谁还愿意来实体店买呢？”

　　肖玲的经历绝非个案。统计显示，2010年，中国网上购物消费规模已经超过两万亿元。“可以说，网购天量销售业绩，都是从实体店份额里‘抢过来’的。”成都某零售品牌

　　连锁店西南区负责人告诉记者。

　　“谁不网购？谁没有淘宝账号？真没有？那他绝对out了。”一句话玩笑话，印证了如今网购时代的来临。

　　“小到食品干果、衣服，大到家电洗衣机、电视机及家装，我是清一色地通过网购。”80后的成都白领小李略带自豪地说。

　　卖场“重负”影响需求量

　　相较于灵活多变的网购，传统卖场模式的弊端表现得比较明显。“不断上涨的高昂租金和逐渐走低的销量是解决目前实体店经营成本最大的问题。这将直接影响到商业物业的需求量。”有营销人士告诉记者。

　　华阳一位郑姓人士在当地经营化妆品生意约有五六年了，手里积蓄了一些资金打算购置一间百平米左右的铺面自主经营，”哪知道从去年开始，本地商铺价格猛涨，现在位置好一点

　　的铺面售价达到四五万元/平米；租金涨幅也是惊人，前几年房东收取的租金涨幅每年也就10%，现在达到了40-50%，生意都没法做了。

　　而除此之外，实体店高额管理成本和众多的经销环节，也成为不少经营户头疼的问题。一家装经营人士告诉记者，当前家具成本中很大一部分是由现有的销售渠道模式带来的，区域总代理、省级总代理、县市代理，层层加价之后，再加上卖场高额的租金，

　　“家具产品的最终价格已经与原本价格产生了很大偏离，最终导致家具产品的终端价格居高不下，形成‘家具价格与价值的背离’的现状。”

　　“相对于运营成本较高的实体店，简单的物流渠道、低廉的价格，和送货上门的服务，是网店的核心竞争优势。它们将对商业地产物业的市场需求量和竞争力产生较大影响。商业物业的开发体量必须重视网购影响。”有地产人士指出。

　　强化“体验式”吸引力

　　“我感觉，网购不会太强烈地冲击到成都商业地产。因为，商业地产一般都以大型综合体为主，大型综合体多是给客户一种逛商场的体验，如珠宝、服装会多一些。其实这些品类的东西在网络上的购买并不是太多。”嘉联地产总经理李昕认为。

　　除了针对性的各种业态搭配，体验式商业还强调消费者购物过程中感官的立体享受，“成功的体验购物中心对消费者购物心情的控制设计非常巧妙和体贴，从色彩和建筑形体的设计使消费者产生愉悦心情，尽量让消费者在不知不觉中把每个楼层都逛一遍，从颜色和灯光，每条走道的宽度，都有非常人性化的设计。”一位长期从事商业地产研究的人士告诉记者。“除此之外，体验式购物中心的商户，每隔一段时间会更新一次货品，在体验式购物中心的每个街区努力营造立体感觉，让人在每个街

　　区都能获得新的发现。国际上目前有很多体验式购物中心的成功案例，美国纽约第五街、日本东京都新宿大街都是世界超一流的体验式商业中心。”

　　“体验式商业是一个综合过程，不是说舞台搭好了戏就能唱得好听。在网购时代，成都如此大体量的商业地产寻找出路，确实还应在‘体验式’消费方面做足文章。”四川商业连锁协会会长冉立春认为。

　　“和住宅相比，成都的商业地产价格几乎与之持平，甚至低于某些住宅价格。价格上升的空间还很大。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐分析说。而在市场普遍被看好的前提下，追求利润最大化的开发商们，个个盯准了这个价格的上浮空间，企图在市场预热期就已经为购房者准备好了一顿“饕餮”，犒劳刚刚转入商业市场的投资者们。