苏州6宗优质商业地块被疑“自卖自买”

    地理位置绝佳的优质商业地块，不仅无人竞争，最终还以超低的底价成交，业界纷纷表示质疑。9月14日，苏州市土地市场6宗优质商业地块出让，均位于苏州工业园区湖西CBD区域。业内人士认为，湖西CBD区域未来将发展成为苏州市的城市商业中心。因此，这6宗优质商业地块颇受业界关注。

    令人不解的是，这6宗商业地块仅有一家企业报名拿地，最终被苏州工业园区管委会直属的金鸡湖城市发展有限公司以底价拿下，最高楼板价约为3600元/平方米。

    “内部拿地，当然便宜。”对于这6宗优质地块低价成交的原因，一位不愿透露姓名的业内人士有着如是见解。他表示，这种“内部开发”模式在苏州工业园区很常见，非国资背景的企业基本无缘。“这类土地运作模式不仅造成了不公平竞争，还产生了较大的利益寻租可能。”

    地热拍冷

    苏州工业园区国土房产局（2011）第06号土地挂牌公告显示，上述6宗编号为苏园土挂（2011）09-14号的商业地块，规划为商服和酒店式公寓用地，起始挂牌总价近16亿元。6幅地块均纵横交错，位于苏州工业园区湖西CBD区域，位置比较集中。

    其中，（2011）12号地块与（2011）13号地块毗邻。位于苏惠路北、星州街南的13号地块容积率高达12.5~16.5，根据建筑密度与容积率测算，该地块将建造一座200米高的摩天大楼。12号地块位于苏惠路北、星港街西，容积率为8.9~11.8，也将建百米超高层建筑。

    记者了解到，苏州工业园区湖西CBD区域的商业配套较为齐全，区域内282米的地标建筑“环球188”已落成营运，东方之门项目也正在建设中。业内预计，该区域今后将成为苏州工业园区乃至苏州市最为繁华的商业中心。

    江苏友谊合升房地产营销总监于东涵表示，湖西CBD区域是苏州一个主力板块。苏州致力于将工业园区打造成为金融现代服务中心，定位为上海的第三产业后花园，湖西CBD区域有望成为苏州未来的商业中心。

    由于地处绝佳的黄金地段，上述6宗商业地块刚刚挂出，即受到业内的热切关注，并被形容为“商气逼人”。但该地块的成交结果却令人大跌眼镜。

    直到9月14日的拍卖当日，上述地块依然只有一家企业报名。最终，6宗地块均以底价被金鸡湖城市发展有限公司收入囊中，成交楼板价为1700元/平方米~3603.7元/平方米。

    “就该地段的黄金位置而言，成交价很便宜。”克尔瑞研究中心苏州机构项目经理陈康表示，该地块附近的东方之门地块于2004年成交，当时的楼板价约为13000元/平方米，当前的项目销售均价约为45000元/平方米。苏园土挂（2011）09-14号地块的最高成交价不到东方之门地块的三成，楼板价不到周边在售项目售价的1/10。

    未拿地先招人

    为何地处黄金地段的优质商业地块却无人竞争，并以低于市场价的价格成交？

    “拍卖前规划都出来了，已经定好了。”据一位不愿透露姓名的苏州当地业内人士透露，对上述地块关注的开发企业并不少。之所以未报名参加竞拍，是因为这些地块早已内定。

    而苏州工业园区国土房产局一位吴姓负责人则表示，该地块挂牌后只有一家企业报名，最终以底价成交。对于是否内定的问题，她表示不知情。

    据了解，上述地块的拿地企业金鸡湖城市发展有限公司成立于2010年9月，是苏州工业园区管委会直属的国有企业。根据园区管委会的战略部署，该企业将承担大型高端城市综合体项目的开发建设和经营管理。

    早在上述地块成交的一个月前，该企业已开始为该项目招聘规划及施工人才。来自智联招聘的招聘启事显示，该公司于8月22日开始大批招聘规划、施工人员。该企业人力资源部一位负责人证实，此次招聘确实是为在苏州工业园区新拿下的项目招人。

    苏州大学商学院教授沈健认为，当地管委会将地块内定给自己的下属企业，可能是考虑本地国资背景的开发企业更了解市场。他同时表示，不仅商业性质土地是这样，苏州工业园区的住宅性质土地，大多也以这种模式进行运作。

    南京网尚房地产研究机构苏州分公司提供的数据显示，2011年至今，苏州工业园区共推出14宗土地。在已成交的13宗地块中，仅有两宗未以底价成交。同样是这13宗地块，被苏州工业园区管委会下属开发企业竞得的有9宗，占比70%。

    “非市场化的土地出让方式，更容易产生寻租的可能。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍称，苏州工业园区被疑存在“内部卖地”的开发模式，在一定程度上可能会造成了国有资产流失。