糟心！长时间不交房、一交房物业就涨价、买的车位还不对版

最近不少人在看《安家》，许多年轻人咬咬牙集齐六个钱包，终于在大城市有了立足之地，可能影响到个人一生乃至家庭荣辱的代际发展。

但是如果买到了要维权的房子，或者买房过程中被欺诈、被套路，乃至蒙受损失且哭诉无门，那就非常扎心了。

买房套路太多 精装惨变惊装

霸王条款霸道 房屋质量堪忧

无理延期交房 维权长路漫漫

买房人走再长的路，都走不出卖房的套路！

比如，买的房子签的合同是：没有接到交付通知或者自己没去现场的，视为已交付的。

再比如：买房精装修房子，还有一个书房和一个卫生间不装修的，但是合同内包括买房过程中销售只字未提的。

还有，买了安置房，装修了一半，突然出现另外一个房东的。

……

此前，也向大家征集了不少“房恼”。借着这次3.15消费者权益日，一吐为快！

01 延期交房

这可以说是吐槽的重灾区了，例如某楼盘和某某楼盘。有延期一年多尚未交房的，也有至今都还没有办下房产证的……

除了等待难道就无计可施了？

首先还是要跟开发商进行协商的。这也是比较快捷和比较经济的解决方法。针对延期的不同情况来采取措施。

开发商延期交房也有分情况的，一般是分为正常延期交付和非正常延期交付，正常的延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等因素导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。非正常的延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

像如果原定今年上半年交房但由于疫情影响延期了，那就是属于不可抗力因素。这部分即使维权也是不会受到支持的。

主要来聊一下，除了不可抗力因素以外的延期。房子真的没有做好（不会烂尾），那真的就是等字诀了。其他情况，例如尚未验收等等，就要积极联系相关的部门，这里不是说投诉就能解决，而是要有一定的态度。

①双方协商

值得注意的是协商时最好每一次协商都要保留书面文件，双方签名、日期都是必不可少的。不管后续有没有可能走到诉讼途径，这部分都是强有力的证据。

②先向消协投诉，再向房管部门反馈

其实这里的步骤并没有先后顺序。说白了，借助施压。虽然消协的决定对双方并没有强制性的约束力，但会影响开发商的社会形象，给开发商造成一定的压力。向房管部门反映，请求对开发商进行处罚。这种方法也能起到一定的效果。但是房屋建设管理机关的权力是有限的，一般只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而不能采取强制手段要求开发商及时地、足额地对业主进行补偿。

③诉讼

这是最直接的方式，但考虑到耗时耗力。一般人也不愿意走到这一步。可以要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。诉讼讲求证据，业主一定要注意收集开发商延期交房证据。比如用采取录像、文字记录等形式保留证据。

p.s.附上违约金的计算方式

一、延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算，2个月内缴纳，2个月外，购房者有权退房，要求更多的违约金。
二、例如：交房日期为2014年10月1日，那么应该在2014年12月1日前缴纳。
1、非抗力因素（重大的自然灾害事故） 以外的各种原因，开发商不能按时交房都要赔付违约金。
2、逾期60日以内： 开发商按日每天赔付万分之3的违约金。
3、逾期60日以上： 业主有权解除购房合同，开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款，并按已付房款的5%赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同，开发商按日每天赔付万分之5的违约金。

根据《合同法》的相关规定，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

02 车位问题

车位的吐槽主要集中在只售不租的问题上。也有关于自己已经购买了车位，但是交付的时候与合同不符。

关于“只售不租”的情况，这部分真的就只能去协商。而且在能全部卖掉的前提下，是不太可能预留出租的部分。目前来说，还没有法律上的明文规定，车位不能贩卖。

p.s.人防车位是不可以售卖的，这部分大家需要注意车位的性质。

03 物业问题

坦言说，今年真的没什么人吐槽了。这次疫情也刷新了不少人对物业的认知。有一说一，日常的消毒，安保甚至帮忙送菜送货等，也是拉了一波好感的。

当然也有反映物业涨价的问题。

首先，我们先来看一下物业涨价的相关规定。

物业服务收费是由政府主管部门监管和市场调控相结合的。所以，物业公司涨价也不能随意，必须走完法定程序才能够执行涨价后的收费标准：
第一，物业公司必须将涨价收费的依据、收费标准进行公示。
第二，物业公司必须要说服业主，即获得小区内小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是俗语说的“双过半”。
第三，物业公司涨价的须报政府主管部门对物业服务等级进行核准，并对收费标准进行备案。

这样的程序设计理论上是为业主争取了最大的利益，因为没有“双过半”，根本就不可能涨价。需要强调的是，虽然业主手中握着关键一票，但是很多业主却并不珍惜手中的权利，轻易弃权或者干脆不参与业主大会。

待木已成舟，涨价成了自己每个月必须增加的开支时，很多人才反应过来，不行!我不交物业费!这种情况下，物业公司起诉业主支付拖欠的物业费、滞纳金以及违约金，基本上法院都会予以支持，而且因为金额不大，这类案件一般都是小额诉讼程序，一审终审，结束的相当快。

那么面对涨价，应该怎么做？

看程序。物业公司怎么公示、公示的内容是否详尽、业主大会的表决程序是否合法有效、业委会的组织是否合法有效等等，每个投票的业主都不知道自己的主张能否“双过半”，但合法有效的组织程序可以保证结果的合法性、有效性和公信力。在司法实践中，因为组织程序不合法，而导致业主大会被起诉要求撤销业主大会涨价决议的胜诉案例也不少，所以程序合法性非常重要。

对了，如果对物业实在不满意，也可以通过业委会行使解聘物业公司的权利。值得注意的是解聘和选聘物业公司的法律主体只能是业委会，而业主有权要求业主大会或业委会撤销对自己不利的决定。

04 “货不对板”

简单来说，就是和合同不符情况。这里注意“口头承诺”都是不算数的。很多楼盘都会以城市规划、交通、区位、教育、医疗配套为噱头，吸引购房者。对于楼盘来说，这是正常的。

合同细则才是王道。无论是奔着学区还是相关配套去的。买之前自己都要长个心眼，不可全信。也可以打相关部门进行咨询。

如果后续真的要维权，这部分也是需要有相关的书面的证据才好佐证。具体的投诉诉讼流流程，可以参照第一条。

05 虚假宣传

这个放在最后的原因是近两年这部分情况可以说是少了不少的。省里和市里都出台过相关规定，规划中的设施不得宣传，未入住的小区不划分学区等。

不管遇到的是什么情况，问题出现时，一定要坚定地维权。有时候态度比什么都有用。