商业地产运营困难 房企现撤退苗头

     “商业地产确实不好做，我最近去武汉时，有一个开发商希望转让商业地产项目。”近日，易城中国副总裁尹宝军接受地产中国网独家专访时如是表示，在房企被迫转向商业地产后，有些公司发现并没有那么强的实力，所以已经出现了一些撤退的苗头。

　　这样的趋势是否已经表明商业地产泡沫已现？商业地产需要调控了？尹宝军表示，泡沫确实存在，但并没那么严重；而目前住宅市场已被严重打压，需要给资本留一个出口，是否调控，对于地方政府和中央政府而言，都不一样，地方政府希望通过商业地产做大区域经济，而中央政府则得根据整体宏观经济来定。

　　“商业地产泡沫不严重”

　　地产中国网：最近业内普遍对商业地产提出了担忧，认为泡沫严重，是这样吗？

　　尹宝军：我们在业内有一个地产沙龙，今年3、4月份业内聊天时就预感到下半年商业地产会有一些泡沫出现。这主要是从投资角度来看的，住宅市场的调控如限购，逼迫民间资本寻找其他出口，如进入商业地产领域，当这些资本都进入后，价格上涨，就可能会有一些盲目性的购买，泡沫就慢慢显现出来。

　　但实际上，商业地产和住宅的根本属性不同。商业地产主要是生产型资本的地方，是拿来开公司和经营的；住宅虽有投资功能，但更多体现在居住方面。

　　地产中国网：泡沫到了危险的地步吗？

　　尹宝军：大家都在喊泡沫，应该说已经有了，但并不是说吹起来多大或者是破，还不到这个程度。

　　中国商业地产的发展还有十年时间，过去十年是住宅的十年，未来的十年可能是商业地产的十年，泡沫吹破的话比较难，只是说某个地区、某个特定城市可能供应量太大，需求跟不上，若存在供大于求的状况，就是当地市场的泡沫，但随着经济的发展，可能自身会再用5年或8年的时间吸收掉，商业地产比住宅好，就是因为它有一个市场的吸收过程。

　　地产中国网：也就是说，目前虽有泡沫，但仍然比较安全？

　　尹宝军：我们觉得还是在可控范围之内的，大家进到商业地产也看到了，民间资本投入到商业地产还是为了保值，就是防止通货膨胀，这是第一个根本点；第二个，大家也看到了他的变现能力没有住宅那么快，而且税费比较高，这都是问题，他们会比较谨慎一点。

　　地产中国网：也有媒体报道，比如说像成都有大概几十个城市综合体上来。

　　尹宝军：对，我觉得再怎么做，几十个应该也是很难做的。在有限的资源里，尤其是每一个综合体里面，可能只有30-40%是引进外面的商家，其他的都需要本地商家资源去消化，这就很难了，只能是交通地段有优势、开发商品牌影响力比较大、开发能力比较强、前期可承付租金压力比较大的项目才可以存留下来。

　　地产中国网：像这样过剩的区域是不是就需要更长的年限消化，如10-20年？

　　尹宝军：最多10年。如果租不掉、运营比较难，后续新开发的项目就会比较小心。金融危机时，我们看一线城市也是这样，租金下来了，整个市场就没有那么好，很多在建的商业项目就往后推迟；危机过后，到现在开工，就又形成了供不应求的状况，市场自身会有供需调节。

　　“主动转商的企业不多”

　　地产中国网：刚才您提到，房企做商业地产是被逼的，但商业地产也迎来黄金十年，是否可以主动转型？

　　尹宝军：住宅的调控迫使这些开发商进入商业地产领域，能够主动做的不多。

　　地产中国网：绿城前几天召开发布会，他们说前十年做得比较好，后来就放弃综合体，现在要加大力度开发综合体这样的商业地产。

　　尹宝军：这就是企业嘛，企业就是追求最大利润，对他来讲什么能利润最大化，就去做。住宅也是这样，可能两年之内卖完了，现金回流特别快，就可以再开发另一个项目。商业地产不是这样，可能三年还没有建好，再运营三年，可能六年的时间，谁愿意去做它呢？

　　地产中国网：大批的房地产企业“一窝蜂”做商业地产，商业地产对资金的要求比较高，集体转型岂不是让他们更危险？

　　尹宝军：我觉得是很危险的事情。因为商业地产里涉及的东西比较多，前前后后从定位、招商、资本运作到后期运营，都要看得很仔细。住宅还有一个现金流，但如果是综合体，风险是很大的，除非前期定制了一部分，比如说这栋楼已定制给企业，商业部分定制给另一家，如果没有定制的话，纯粹要靠市场取做，后期管理费和租金的压力就很大。而对于一个综合体而言，除非拿地时的价格很便宜，比如说三年五年以前拿的地，他现在做也并不会马上亏，如果说最近一两年拿的项目，不会这样的，我觉得他肯定再拖个两三年。

　　地产中国网：也是一种冲动性的转型，会否洗牌，可能就会有一些撤出？还没有建成就把地卖掉了？

　　尹宝军：我最近去了武汉，武汉一个很好位置有一个比较好的综合体，现在开发商说，“有没有人愿意买，我现在想卖掉”，现在已经开始有开发商这样做了，他们进来之后发现商业地产不是那么好玩，他没有成熟的、全链条的团队，很难进入。我了解到的这样案例还不少，有好几家正委托我们寻求买家，包括我们也正在关注商业地产的大宗交易。