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触底反弹,一线城市北京深圳房价率先微涨

2022-06-22 10:51:00 来源:中房网 【 浏览字号:

下跌已久的全国楼市,终于出现触底信号。

6月16日,国家统计局发布最新房价数据显示,5月份,70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%,但跌幅较4月份收窄0.1个百分点。一线城市反弹力度最大,5月新房价格环比上涨0.4%,较4月份增加0.2个百分点。

一线城市新房价格已连续5个月回升。按照我国楼市变动规律,房价波动总是先从一线城市开始,再蔓延到二线城市,然后是三线、四线城市。

城市下跌数量也有所减少。5月份,70个大中城市中新房价格环比下降城市有43个,虽然仍超过一半,但较4月份减少了4个,较2021年11月高点时(59个)减少了16个。

1~5月份,全国商品房均价为9527元/平方米,同比下跌10.3%。这一跌幅相比1~4月份的10.8%,已收窄0.5个百分点。

另据统计数据显示,70个大中城市二手房市场表现不佳,二手房价格环比跌幅大于新房,且跌幅仍在扩大,尤其是三四线城市,5月份二手房价格环比下跌0.5%,跌幅较4月份扩大0.2个百分点。

相比新房市场受限价等影响,二手房市场往往更能反映房地产市场真实情况,这说明实际市场依然处于低迷中,复苏之路并不容易。

新房市场触底信号出现

整体趋势看,楼市还在寻底过程,房价仍处下跌趋势中。

国家统计局数据显示,5月份70个大中城市中,新房价格和二手房价格同比下降城市分别有46个和57个,比4月份分别增加7个和1个。

分区域看,一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.5%和1.7%,涨幅比4月份分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新房价格同比上涨0.3%,涨幅回落0.7个百分点;二手房价格同比下降1.7%,降幅扩大0.7个百分点;三线城市新房和二手房价格同比分别下降2.2%和3.2%,降幅均扩大0.7个百分点。

但从环比变动看,仍有一些积极变化,值得关注。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓,新建商品住宅环比下降城市个数出现减少。

新房市场触底信号更为明显一些。

5月份,一线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅较4月份扩大0.2个百分点;二线城市新房价格环比下跌0.1%,跌幅与4月份持平,至少说明下行情况没有进一步恶化;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅较4月份收窄0.3个百分点。这是新房市场趋稳的一个重要佐证。

珠三角地区新房市场价格回暖明显。代表性城市广州、深圳,5月份新房价格均环比上涨0.5%;深圳前期还处于环比下跌状态;北京新房价格环比涨幅则由4月份的0.7%降为0.4%,上海涨幅持平。

从同比涨幅看,北京、深圳、上海、广州新房价格同比涨幅分别为5.9%、3.9%、3.4%、1%。二手房价格方面,北京、上海、广州分别同比上涨5.3%、3%、1.3%;深圳为同比下降2.6%。

上海中原地产首席市场分析师卢文曦认为,深圳楼市已调整较长时间,调整的时间周期比较充分,叠加持续出台利好政策,短期出现企稳回升现象。5月份上海仍处于管控状态,虽然有行业率先复工复产,但房地产销售端仍没有举措,新房市场也只是零星交易数据。目前上海已经全面复工复产,带看挂牌等都在有序恢复中,不少新项目跑步进入开盘状态,这些信号都有助于市场正常交易状态回归,上海楼市反弹一定会见到。

二线城市中,成都、海口等城市新房热度连续多月维持高位;乌鲁木齐、济南、杭州等新房价格环比亦均有所上涨。

其中,成都新房价格环比涨幅连续两个月位列70城榜首,5月涨幅继续扩大,达到0.9%;乌鲁木齐新房价格环比上涨0.7%;海口、济南均环比上涨0.5%;杭州环比上涨0.4%。

值得注意的是,有9个城市新房价格同比下跌幅度超过5%,包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛,以三四线城市居多,这些城市市场下行压力依然很大。

二手房市场复苏有待更多支持

相比之下,二手房市场则仍未看到触底迹象。

5月份,全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.4%,同比下跌2.2%。

分区域看,一线城市二手房价格环比上涨0.1%,4月份为环比上涨0.4%;二线城市二手房价环比下降0.3%,降幅与4月份相同;三线城市环比下降0.5%,降幅比4月份扩大0.2个百分点。三类城市二手房市场都面临下行压力。

从同比变动看,5月份,一线城市二手房价格同比上涨1.7%,涨幅比4月份回落0.7个百分点;二线城市二手房价格同比下降1.7%,降幅扩大0.7个百分点;三线城市同比下降3.2%,降幅扩大0.7个百分点。

从房价下降城市个数来看,5月份70个大中城市中,新房价格环比下降城市有43个,比4月份减少4个;二手住宅销售价格环比下降城市有53个,比4月份增加3个。新房和二手房价格同比下降城市分别有46个和57个,比4月份分别增加7个和1个。

这些数据说明,二手房市场比新房市场的降温态势要更为明显。

个别城市二手房价格同比跌幅甚至出现两位数。典型如牡丹江,5月份二手房价环比下跌1.3%,同比下跌10.5%,是全国唯一跌幅为两位数的城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,若是观察2020年以来数据,这也是各个月份中跌幅最大的数据。此类跌幅较大的城市也说明,一些城市楼市受到人口结构和市场行情影响,明显疲软,需要在政策方面做出调整,以减少二手房市场下行所带来的负面影响。他建议,在新房调控政策放松基础上,也要给予二手房市场更多关照。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,70城中过半数城市新房价格或二手房价格在下跌,说明楼市复苏路径并不稳定。目前,热点城市新房看房量增加,但转化率比较低,导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房,这对于从二手房到新房的复苏路径来说并不是好消息,卖一买一的改善需求受到冲击,对新房市场形成拖累。

他认为,随着5月份定向降低LPR实施落地,纾困疫情及地产政策松绑等开始见效,如果再加上民企开发商债务处理加速,复工和竣工交付加速,市场对开发商无法交付的担心下降,预计热点城市回暖速度会加快。特别是,当能看到从豪宅回升到全面市场回升走势,市场才能实现整体复苏,也就是新房市场从一线城市到二三线城市复苏。

“预期复苏后,刚需和置换需求才能更多选择存量房,带动存量市场稳定,二手房市场跌幅收窄或止跌,才能对新房市场复苏形成进一步支撑。”李宇嘉表示。


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