去化周期超18个月！北京房山将试点购房新支持政策

   北京市房山区正在试点新的住房支持政策。

  4月10日，北京市住建委官网发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》（以下简称“报告”）。

  报告提出，要完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。其中，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。

  报告同时提出，相关内容将报请市委、市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

  多位受访人士表示，本次北京试点“一区一策”调控措施并以房山为试点区域是因区施策、精准调控的体现，释放了积极信号，严控多年的房地产政策有望出现松动。

  “选择房山区作为试点除了其作为近郊板块的属性更加适合之外，也和房山区市场表现相关，当前房山区仍然存在一定去化压力。” 诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析。

  根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022年3月房山区为北京推新主力，共有4个新领销许项目。销售方面近期也较为活跃，3月房山新房销售套数689套，较2月上涨155.19%。不过，截至2023年3月，房山区新房库存为8151套，同比上升5.31%，去化周期超18个月。

  来自中指院数据则显示，2017年以来北京市房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年外，各年商品住宅成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市降幅（-25.1%）。2023年一季度，房山区商品住宅成交在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。房山区短期库存及出清周期仍较大，截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。

  陈霄认为这两项政策通过后，将会有效解决北京人口的居住问题，促进住房需求的释放，尤其是带动一波改善性需求的释放。“其实早在去年北京就已经对全龄友好购房支持政策实施了试点，由于只选择了3个项目作为试点定向放松认房认贷，因此产生的影响有限。”

  在北京房山区进行项目开发的一营销总告诉记者，该政策核心是可以扩宽客户认购渠道、降低客户资金和资格方面的购买门槛，对企业来说是一个比较好的消息。“多子女家庭意味着换个名额买，职住平衡就是他们如果在房山买二套的话不算是二套，另外老龄友好是超60岁以上首付35%，所以说是增加购房名额。”

  也有观点认为能否落地执行还有待观望。“实际上，相关政策此前便有传言，但具体到执行层面相关部门还需争取。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

  陈霄预计政策可能会在认房又认贷以及老年家庭、多孩家庭首付比例等方面做出调整，比如降低多孩家庭二套房首付、放宽多孩家庭的购房套数限制等。

  郭毅则认为，政策是对特定家庭定向放松认房又认贷，因此还要看如何定义“多子女家庭”和“职住平衡家庭”，二孩以上算多子女？还是三孩？“职住平衡家庭”指的是在房山工作，但不在房山居住的人，但房山目前的产业偏重于制造业，楼市消费力相对有限，大学城如果能继续引进新大学，会落位科研院所，估计会对楼市起到明显拉动，这就需要产业与楼市政策同步发力。

  谈到政策的出台对楼市影响方面，陈霄认为，虽然当前还是以试点的方式且具体政策调整还未落实，但也给市场带来了一股暖风，短期来看，对于作为试点区的房山可以起到促进去化的积极作用。

  “覆盖面越大，当然对楼市提振的效果会越好，近年来房山区也是北京住宅用地供应较多的区，但此前房山新房开发一直是以刚需产品为主，所以这项政策影响的估计会以持销老盘为主，新盘获益有限。”郭毅表示。

  前述营销负责人士亦表示，该政策对改善性住房需求的利好更大一些。“最近很多新入市的项目都是小面积产品，其次刚需本身也是35%首付比例，所以这个利好对刚需意义不是特别大。”

  房价浮动方面，前述营销人士认为需要看供需之间的关系。“相对来说房山库存也还比较大，所以这个不太好说，还是要看后期的客户买房的意愿吧。”

  陈霄预计，北京作为全国政策调整的风向标，政策的放松也会相对谨慎，不会大规模大幅度放松，循序渐进、试点尝试成为重要的方式，并且着重强调“一区一策”，根据每个行政区的具体情况实行恰当的政策。