审议通过！新一轮房改，来了

作者：余飞

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新一轮“房改”来了

楼市传来重磅消息！

根据经济观察网10月26日披露：

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，房地产又一个重大动作。

事实上，新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。当年深圳提出，

将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。

此后，在“二十大”报告提出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局。

去年发布的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，更是对未来十多年的中国房地产市场，做了总定性：

但今年深圳表态，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

也即由保租房、共有产权住房顶替原来的人才房和安居房。

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“房改”怎么改

那么全国新一轮房改，具体该怎么走？牵头人深圳的做法很明确，40%是商品房，60%是保障房。

全国会如何？文件没有明确表露，目前14号文件也没有对外公开，只是通过经济观察网的报道，我们可以获取几个关键信息。

第一，城区人口300万以上的大城市率先探索实践。

为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

这里有很明确的分界线。鼓励城区人口300万以上城市探索，其他城市不作要求。

逻辑也很简单，中国城市分化严重，大多数三四线城市的商品房供应远大于需求，房子根本不愁，房价也不算特别高，保障性住房没有那么迫切。

对于城市人口在300万以上的大城市，尤其是城区人口500万至1000万的特大城市和城区人口在1000万以上的超大城市来说，尤其迫切。

特别是像深圳这样的房价高企、房子短缺的超大城市，最为迫切。一方面普通人根本买不起商品房，另一方面供需矛盾非常严重，尤其需要保障性住房来实现居者有其屋的梦想。

那么符合城区人口300万以上的城市有多少？2020年国家统计局公布过一份《2020中国人口普查分县资料》，披露了各类城市的城区人口。

但三年时间，变化很大，其中武汉随着人口回流，城区人口已经突破千万成为了超大城市，苏州因为工业园区的行政代码升级，成功晋级为特大城市。石家庄官方也在今年披露城区人口突破了500万，晋级特大城市。

至此符合城区人口300万以上的城市共35个，分别是：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

第一句话，是新一轮房改之下鼓励城区人口300万以上城市建设保障房的终极目的，让买不起商品房民众的住房焦虑，实现居者有其屋的梦想，不再为房子和教育烦恼，可以心无旁骛去为美好生活奋斗。

当然，要实现这个愿望难度系数还是很大。一方面，租购同权需要克服阻力真正落地。另一方面，保障房的教育资源与商品房的教育资源需要平衡，这里面有牵扯着教育改革。

第二句话则值得推敲。让商品房回归商品房属性。这与之前的表述大不一样，之前官方在谈到楼市的时候，经常提到的是让商品房回归居住属性，现在变成了回归商品属性。

回归居住属性，也即房住不炒。而回归商品属性意味着什么？这意味着，商品房既有商品属性，也有投资属性。

本号认为，这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。

此外14号文件还规定，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

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中国房地产向新加坡看齐

狭小的面积和不断增长的人口，再加上全球资金推动，新加坡房价当年水涨船高让新加坡政府着实烦恼。

新加坡的面积只有733平方公里，只有深圳的三分之多一点。

这么少的土地，容纳了564万人，人口密度比深圳还大。

一个城市国家，固定的、狭小的土地面积，决定了新加坡需要走出一条与其他国家不同的发展之路，不搞土地财政。

1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋。

这是全球房地产史上划时代的大事情。

简单理解就是，新加坡将房屋划分为了两个圈子，一个圈子是商品房，给有钱人玩耍，让他们去玩商品房。另一个圈子则是组屋，给买不起商品房的人，政府提供居住。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的产权年限一般为99年，到期后要还给政府，极少数一部分政府会按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

我们现在中心城市的房价高企不下，又不能引导下跌过快，毕竟金融系统的稳定性很重要。

在这种骑虎难下的局面中，我们被迫走上了新加坡的房改之路。同样将房子画了两个圈层，商品房和保障房。

二次房改的带头人深圳今年7月份连续发布四项管理办法，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。