北京购房政策再优化：首套房最低首付比例降至20%

“517”新政后，市场一直在期待北京优化政策落地。

  6月26日，北京市住建委、人民银行北京分行、金融监管总局北京监管局和北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下称《通知》），明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”活动等政策措施。

  实际上，本次政策调整是针对5月17日国常会部署房地产工作的进一步响应。最近一段时间以来，全国多地已经根据自身情况，对上述工作进行了部署。同为一线城市的上海，率先于5月27日调整，广州和深圳5月28日跟进。此次北京新政发布后，也意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的优化。

  首套房最低首付比例降至两成

  根据《通知》，购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

  购买二套住房方面，五环内最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。

  位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。

  北京新政优化后能省多少钱，也是购房者普遍关心的话题。以五环外房屋贷款100万元，分30年还清为例。根据北京链家研究院测算，政策后首套贷款月供为4490元，比政策前减少313元，利息总额为61.7万元，比政策前减少11.3万元。二套贷款方面，月供为4603元，比政策前减少464元，利息总额为65.7万元，比政策前减少16.7万元。

  北京链家研究院院长高原表示，调降首付比例可有效降低购房者入市门槛，激发潜在购房需求，保持房地产市场整体活力。易居研究院研究总监严跃进认为，降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具，对于降低购房成本有非常明显作用，减负效应有助于进一步提振购房需求。

  《通知》还对多子女家庭改善性住房需求给予支持。北京本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。此前，上海和苏州等城市均出台过类似政策。在严跃进看来，此类家庭购房需求较多，本身有换房需求。新政的出台可享受到首套房政策支持，有助于持续降低购房成本。

  公积金最高可贷160万元

  在优化住房公积金个人贷款政策方面，除降低首付款比例与商贷一致外，还提高了住房公积金贷款额度。

  不过，提高住房公积金贷款额度的支持政策，仅针对购买绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑的缴存职工家庭。

  具体来看，对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元；购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元；购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。

  此外，《通知》对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。

  此外，《通知》此次还提出，组织开展住房“以旧换新”活动。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与。

  对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

  政策效应逐步显现，市场或将进入新的发展阶段

  从近期市场反馈来看，政策效应也在逐步显现。

  根据北京住建委官网统计数据显示，5月份北京全市新建商品住宅成交量5224套，尽管这一数据环比仍有下降，但同比升幅较4月扩大了4.62%；二手住宅方面，市场热度有所提升，网签量达13383套，环比和同比分别增长0.2%和3.1%。

  业内分析人士认为，当前房地产市场调整压力仍存，需要京沪等重点城市楼市回暖来提振市场信心，稳定市场预期。

  严跃进指出，北京政策的优化也意味着四个一线城市政策总体调整到位，为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境。也有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极作用。

  高原表示，本次政策调整与此前的几次调整相比具有力度大、影响范围广的特点，体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪，随着新政策的落地实施，北京房地产市场或将进入新的发展阶段。