商业地产现在谁还没有做？五年后还有谁在做？

    商业地产“大跃进”

    一边是冰雪，一边是火焰。就在住宅市场遭遇“速冻”之际，商业地产尤其是城市综合体却陷入疯狂的火热中。住宅市场调控的挤压效应，商业地产的抗风险效应以及造富效应，让诸路兵马投入搏杀。然而，商业地产尤其是城市综合体专业人才缺乏、政府区域规划的无序、产品形态同质化，让这个行业充斥着极大的风险，部分二、三线城市更是产生了泡沫。业内人士直呼，下一个泡沫将会出现在商业地产。

    各路兵马杀入

    “十年前，大家在问什么是商业地产？五年前，大家问谁在做商业地产？现在，大家问谁没有做商业地产，五年后要问谁还在做商业地产？”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平用一连串的问句向记者概括了商业地产的发展历史。

    王永平解释道，十年前，商业地产刚刚起步，万达也刚刚规模化开发商业地产，市场对于商业地产并不了解。五年前，商业地产炒得很热，但是规模化还不够，大家关注的是谁在做商业地产。现在，市场一片火热，各路人马都进入商业地产领域。有的像万科、恒大、首创住宅开发商转型做商业地产，有的则像赛特、红星美凯龙、麦德龙等商业公司进入商业地产开发，此外，还有其他各个产业的资本也纷纷进入。现在的问题变成，还有谁没有进入商业地产领域？

    正如王永平所言，2011年，各路兵马杀入商业地产开发的新闻不胜枚举。

    沃尔玛今年3月向外界透露将自行购买土地，自主开发商业项目；家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下今年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”。

    宜家公司的合资公司英特宜家，今年在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心；重庆市巴南区政府与本土餐饮巨头陶然居日前签下合作协议，陶然居将在未来两年内投资10亿元，在巴南龙洲湾打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。

    中海地产宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务；商业地产标杆企业万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳等三、四线城市的项目已经开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。

    商业地产已然出现“大跃进”式的发展局面。中国商业地产联盟的数据显示，2011年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。

    投资额方面，今年前8个月全国商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年(5598.8亿元)少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。

    避险还是投机？

    商业地产的“大跃进”背后是人们对商业地产抗风险和财富效应的追逐。

    在王永平看来，商业地产尤其是城市综合体投资火爆，源自几方面因素。 

    第一，随着城市化的进程加快，人们消费能力不断增长，商业地产有着很大发展空间。部分开发商看好商机主动进入商业地产开发。国家统计局最新数据显示，今年前9个月中国社会消费品零售总额逾13万亿元，同比名义增长17%。在国内消费高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经满足不了消费者需求，消费形态需要创新，需要城市综合体的出现。

    第二，有许多企业被动转型进入商业地产。一方面，住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，由于商业地产不在调控范围，他们看中商业地产的抗风险能力。另一方面，政府出让的土地“越来越大”，并且强制性要求配套商业项目。

    第三，还有部分企业是盲目进入商业地产。许多企业看到像王健林这样商业地产开发商的成功，就一哄而上，觉得商业地产开发和住宅地产开发一样容易复制。

    中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也向记者表示，各路资本都在进入商业地产，其中相当部分的人是投机心态。

    “大跃进”隐藏风险

    在郭增利看来，住宅地产和商业地产完全不是一回事，后者是大的系统工程，追求长期回报。目前数量很大，质量不高的非专业购物中心、综合体充斥市场，很令人担忧。

    王永平进一步解释道，商业地产发展的模式与住宅地产有很大的不同，最为重要的是资金和人才。国外成熟模式是，资金来源不是依赖于银行贷款和自有资金，因为商业地产前几年的回报比较少，银行和自有资金都难支撑很长时间。更多的是保险资金、房地产信托基金等资金进入，这些资金使用周期比较长，资金成本也比较低，他们青睐商业地产的安全性和流动性。

    “目前国内急缺专业的商业地产人才，却没有培养商业地产开发的专业学校，万达的人都是香馍馍，到处被高薪挖角。其次，国内的资金通道是相对封闭的，主要还是依赖住宅销售，通过卖住宅或卖商铺来养商业，这样，商业受住宅市场调控的影响较大”，王永平表示。此外，许多城市的规划不当、选址不好，人口、可达性等因素考虑不到位，政府对于商业地产的认识不足，像卖住宅用地一样去卖商业地块。

    招商地产董事长林少斌说：“商业项目还是要选择项目、城市、地段，而不是随便在一个城市的某个地段去做。看着万象城成功，就随便找个地方去做万象城，那不是开玩笑吗？”

    业内专家认为，商业地产存在很多问题，却有着无数的资金扎堆进入，累积了更大风险。“结构性过剩、产品重复建设，导致招商议价能力差，市场消化起来比较困难。”王永平表示。

    郭增利认为，大量供给造成了泛滥，一旦城市综合体中的可售部分出现销售阻力，无法及时回笼，造成烂尾、开发周期延长，都是对城市的破坏。

    二三线城市泡沫已现

    商业地产的风险，在部分二、三线城市表现得尤其突出。

    “深圳算是消费能力强的，但是像成都、昆明、沈阳这些城市，可以调查一下它的城市综合体的量，几千万平方米的商业地产，大得吓人。”林少斌表示。

    中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

    沈阳目前被一些业内人士认为是商业地产投资“最疯狂城市”。沈阳市规划的“金廊工程”，迄今已吸纳投资逾1300亿元。据估计，其中规划和在建的大型购物中心等商业综合体项目已超过40个。已超出一座城市经济总量和人口的承载能力。而成都已建成或正在建设的城市综合体超过了80个。

    “我们大致地统计推算，目前国内40%购物中心是健康的，招商没有难度，也给城市带来新的改善，剩下60%的购物中心有泡沫，招商难度非常大。而这些项目主要集中在二、三线城市。”郭增利表示。

    王永平认为，商业地产未来的健康发展局面将是没有实力的企业破产，退出，优质的企业，会有更多的机会。从开发的竞争走向运营的竞争，练内功。行业要告别“大跃进”地发展，稳中求进。