2012年保障房基本建成500万套 资金土地压力或再度攀升

    不久前闭幕的中央经济工作会议提出，要牢牢把握保障和改善民生这一根本目的，加大财政投入力度，切实办好涉及民生的大事要事。保障性住房建设作为一项标志性的重大民生工程在即将结束的2011年得到了重大推进，1000万套保障房提前完成开工任务。

    展望2012，机构预测，继棚户区改造后，公租房建设将大举发力。业内人士认为，在基本建成500万套的目标下，将有更多民众受惠于保障性安居工程建设。

    明年500万套保障房高于今年

    住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，要继续推进保障性安居工程建设。明年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于今年。

    “以往住建部公布的保障房开工计划中，都只有计划开工套数，2012年保障房建设计划中明确了竣工规模，表明未来保障房的建设将落入实处。”链家地产首席分析师张月认为，若衡量保障房对市场的影响以及对于中低端收入家庭住房问题的解决程度，更应该关注保障房的实际入市量和配售或配租量。虽然开工指标也是体现未来供应量，但对于当下市场，竣工指标更为贴近实际可配租配售的房源量。

    瑞银证券测算，如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的1/3以上，大约占住宅总竣工面积的1/4。

    2010年保障房建设在全国范围内获全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。2011年，保障房进入了更大规模的建设阶段。姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，2011年保障性安居工程建设规模之大、任务之重，是史无前例的。今年已提前、超额完成了开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务。

    “开工计划减少300万套，但明年实际入市规模将并不会少。”张月说。根据链家地产市场研究部统计，今年前11个月全国商品住宅销售面积79639万平方米，300万套保障房的成交面积大约48000万平方米(假设套均面积80平方米)，估算得出今年保障房的成交面积占目前商品住宅成交面积的最低比例是30%。

    事实上，各类保障房供应已开始陆续入市，成交也随之拉升。以北京为例，北京中原市场研究部统计数据显示，今年11月以来北京有七个保障房项目入市，其中大部分为限价房，供应面积合计接近80万平方米，提供房源超过8000套。从成交数据来看，12月13日，保障房签约就达到了2100套，创数年来最高纪录，当天商品房签约仅270套左右。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟接受《经济参考报》采访时表示，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入2011-2012年市场，2012年的保障房供应将分流商品房8%至10%的购买需求。

    资金土地压力或再度攀升

    记者了解到，虽然明年保障房新开工数量虽然有所下调，但整体在建规模仍然很大。据测算，明年实际在建工程量有1800万套左右，媒体援引一位参加全国保障房座谈会知情人士的观点认为，明年保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿到2万亿元之间。市场分析人士认为，与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。

    据媒体报道，11月下旬住建部开始督查各地保障性安居工程建设工作，旨在摸清各地保障房真实开工情况，去除保障房开工率数据的“水分”。业内人士认为，一些地方被曝出保障房开工率较低、施工进度较慢的情况已在一定程度上折射出了资金筹集等方面的问题。

    其中，加大财政投入力度一直备受期待。财政部部长谢旭人25日在全国财政会议上表示，2011年中央财政大幅增加资金投入，共下达保障性安居工程补助资金1709亿元。在此之前，财政部有关负责人在十一届全国人大常委会第二十三次会议联组会议就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况进行专题询问时表示，保障性安居工程，按照现有的事权划分和财政体制规范，应该是地方事权，就是省级负总责，市县抓落实，中央给予适当补助。

    对于地方政府来说，一方面要面对土地出让收入下滑的现实，另一方面地方融资平台债务进入集中偿还期，融资可能受到一定掣肘。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房建设资金。但由于土地市场低迷，相当一部分热点城市土地出让金收入下滑。前11个月，中原监测的15个重点城市土地出让金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金额较去年同期下滑2成。另外，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒说，根据还款周期，明年地方的政府债务平台将迎来第一轮还款高峰，旧债未除、新债到来的难题也让700万套开工任务能否如期完成成为悬念。

    另外，实现明年新开工建设700万套保障性住房的目标对土地供应也提出了较大的挑战。中央经济工作会议明确，要加大普通商品住房建设，扩大有效供给。业内人士认为，加大商品房供给商品房供地数量就要有保证，在城市建设用地资源整体趋紧的背景下，将在一定程度上给保障房供地造成压力。

    国土资源部11月公布的数据显示，自今年1月份以来，保障性住房用地供应量和占住宅用地供应比例逐月逐步提高，在第三季度已达到29.2%，1000万套保障性安居工程建设任务所需用地落实率已超过100%。预计第四季度保障性住房用地占比将进一步提高。

    然而，在北京、上海等热点城市全年供地计划并未完成。有消息援引一位业内人士的话说，北京国土部门在推地过程中需考虑保障房用地的配建模式等诸多因素，加上多年的高强度开发，可利用的住宅用地资源有限，导致供地规模、供地质量都不如往年，2011年仅完成年度供地计划的三分之二。在上海，数据显示，根据上海住房供地计划，今年计划供地1200公顷，而截至12月25日，上海住宅类土地实际出让面积为993万平方米，完成年度供应计划的83%。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受《经济参考报》采访时表示，在土地供应方面，如何协调保障房与商品房的供应平衡是一个问题。现在保障房供地不在于土地不能保证，而在于挤压了商品房的土地供应。

    公租房建设将进入高峰期

    刚刚闭幕的中央经济工作会议明确，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。中国指数研究院最近发布的一份报告认为，这意味着明年保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。

    中原集团研究中心认为，住房保障制度完善理应放在比建设速度更重要的位置。未来公租房在保障房类型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐渐远离开工率导向的怪圈。

    12月27日，北京市海淀区举行了北京市今年最大规模的公租房现房房源摇号，2369户通过意向登记并获得参加摇号资格的“三房”轮候家庭，将通过摇号成为933套房源的准房主。稍早些时候，北京市有关主管部门负责人表示，还将动态监测公租房需求，并以此制定相应的建设计划。

    近日，不少地方纷纷表示明年将加大公租房的建设力度。据报道，安徽明年将保障房建设的重点确定为公共租赁房。2012年全省将建设40万套的保障性住房，其中公共租赁房以接近19万套的建设规模位居各类保障性住房首位。武汉也明确将建立以租赁式住房为主导、产权式住房并轨的新型保障房体系，以后大力发展公租房。

    其实，加大公租房建设的政策信号早有释放。今年十月底，住建部有关负责人在上述全国人大常委会专题询问会上表示，住房保障方式将越来越多地过渡到以货币补助、以无产权的租赁型保障房为主。聂梅生认为，住房保障应该遵循公共租赁住房和货币补贴的方式。从长远看，保障房应逐渐以公租房为主，限价房、经济适用房等应在保障房范围中取消掉，其他类型的房屋可以用更适当的方法界定。

    华泰联合证券一份最新的研究报告认为，以各省市近期出台的“十二五”保障房规划来看，2011年保障房建设重点为棚户区改造，而2012年则为政策类保障性住房尤其是公共租赁住房建设的高峰期。

    张月表示，未来住房保障将从以售为主逐渐转变为以租为主，结构上的调整不仅能够促使保障房资源的合理利用，保证资源分配的公平。同时能够减轻目前产权式保障房大规模建设带来的财政压力，以及土地市场的出让压力。