千亿信托集中兑付 房企面临资金大考

     “实际上现在整个信托行业都被房地产所绑架或者威胁，信托业的安危系于房地产业。”建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东在中国地产财富年会上直言。

    在融资成为最大难题的房地产业，信托曾在一定程度上担任了“救命稻草”的角色。如今，这根昔日的“救命稻草”很可能演变成风险来临的导火索。

    根据信托业协会披露的数据，截至2011年第三季度房地产信托业务余额为7124亿元，通过信托平台向房地产行业输送的资金占房地产开发城镇固定资产投资总额的16.11%，占房地产行业总资金来源的11.5%，输入资金的年增长率达到58%。

    “实际上现在整个信托行业都被房地产所绑架或者威胁，信托业的安危系于房地产业。”1月8日，建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东在中国地产财富年会上直言。

    多家房企与信托“有染”

    就连最近深陷转让风波的上海外滩地王项目，也与信托融资“有染”。

    2010年10月26日，上海证大委托新华信托成立了“新华信托·上海海之门房地产投资管理有限公司股权投资集合资金信托计划”，信托规模为9.58亿元，其中1亿元用于受让上海证大五道口房地产开发有限公司(下称“证大五道口”)持有的上海海之门房地产投资管理有限公司(下称“海之门公司”)10%的股权，并运用信托资金8.58亿元向海之门公司进行追加投资，并计入海之门公司资本公积。

    该信托期限为1.5年，2012年4月25日即将到期，抵押物为上海证大西镇置业发展有限公司的100%股权，主要退出方式为转让信托持有的10%海之门公司股权，而证大五道口或其指定的第三方有优先收购权。上海证大近期选择转让外滩地王股权，部分原因或许正是为能够履约兑付该信托计划。

    如今上海证大已宣布将其持有的海之门公司全部35%股权转让给SOHO中国，但由于持有海之门公司50%股权的复星集团声称在股权转让中拥有优先认购权，并不认可上海证大与SOHO中国的股权交易，这给“新华信托·上海海之门房地产投资管理有限公司股权投资集合资金信托计划”在今年4月25日能否如期兑现带来悬念。

    事实上，在上市的房地产公司中，不少都曾通过信托的方式进行融资。

    国泰君安最新发布的研究报告显示，其监测的30家在沪深两市上市的房企，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。

    2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。

    从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到177%、1111%和89%、437%。

    在香港资本市场，根据瑞银对部分香港上市内地房企的观察，截至2011年上半年，信托占总借款比例最高的恒盛地产为15%，远洋地产为14%，绿城和雅居乐为12%，恒大地产、合景泰富、碧桂园、世茂房地产、富力地产的信托占总借款比例也分别在3%~10%。

    超千亿房地产信托即将兑付

    “2012年房地产行业的资金缺口达到1.3万亿。”国泰君安证券房地产行业分析师孙建平在上述中国地产财富年会上表示，房地产行业从2011年的没有资金缺口会突然上升到1.3万亿，这个增量是非常庞大的。他认为，巨额的资金缺口主要来自于三方面，即销售的下降、开发投资的惯性上升，以及最重要的信托及银行贷款的到期高峰。

    国泰君安的报告显示，据不完全统计，2012年房地产信托本金总到期规模为1759亿元，其中一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。到期兑付的第一个高峰期是2~3月，而7月为全年最高峰，达504亿元。

    “今年下半年可能是房地产信托兑付风险比较集中的爆发时期，其背后是开发商兑付能力的下降。”李晓东如此表示。

    孙建平指出，2010~2011年快速扩张，但周转较慢，公司开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高、兑现风险更大。

    相比于上市房企，瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖对记者表示，在今年地产信托到期的高峰期到来之时，对于未上市的开发商而言压力会特别大，“发生违约的覆盖面及概率难以估计，对于上市开发商而言，仍然可以通过银行借贷解决信托兑付的问题，因为银行会优先贷款给这些开发商，但是对于未上市的开发商而言，则存在一定风险，不过违约风险有多大目前还难以判断。”

    “在2012年基本面尤其是上半年量价齐跌格局下，容易暴露风险的中等开发商的信托延期支付和借新还旧能力更弱。”孙建平认为，信托到期不能兑付的解决途径包括：延期兑付；借新还旧；第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者；自有资金接盘。“我们预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权的现象。”

    对此，阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示，社会资金是充裕的，只不过这些钱很“贵”。“对企业经营、规范管理要求严格，一旦达不到良性发展，可能会丢了饭碗。”他建议，坚持企业的发展路径、发展模式，使自己壮大起来，使企业核心竞争力、企业盈利模式更加走向专业化才是关键。

    而国泰君安则认为，在房地产信托到期兑付风险释放、销售回笼暗淡、部分房企资金链断裂的影响之下，具有现金和管理优势的龙头公司的成长性将更优于行业，其并购机会将大增，市场份额集中速度也将加快。