房价下降 “地王”项目销售难融资难浑身痒痛

    调控政策重拳出击，令楼市量价齐跌，萧条一片，且目前尚无任何趋缓迹象。由此引发的开发商销售难、融资难等系列难题接踵而至，新一轮行业洗牌已在所难免。记者调查梳理发现，伴随调控的日趋深入，昔日风光无限的“地王”们的日子是越发的难过，仿佛手捧着“烫手的山芋”进退两难。

    昔日“地王”风光无限

    2009年末到2010年初，国家出台了多项调控房地产市场的举措，意在控制持续升温的楼市，中指院最新监测数据显示，2010年1月30个大中城市中，90%新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅达46.42%。而与此同时，房价上涨势头明显。国家统计局公布的2010年1月《70个大中城市房屋销售价格指数》也显示，1月份全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%,其中新建住宅价格同比上涨11.3%，二手房住宅价格同比上涨8%。2010年1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》其中涉及5个方面、11个条款的内容，全部指向调控房价。而在此前一个月，温家宝总理已提出了抑制高房价的四大措施，此时，中央对楼市进行调控的态度已经非常明确。

    然而就在2010年3月15日，两会代表们还没完全离京，北京便连续诞生了总价和单价两个“地王”。“地王”肇事者是远豪置业和中信地产，前者隶属于远洋地产旗下，以40.8亿元将北京大望京1号收入囊中，地块楼面价高达2.75万元/平方米；后者以52.4亿元竞得北京亦庄住宅及商业项目。当时，地王火热，附近地段的二手房价格也扶摇直上。北京中原三级市场研究总监张大伟就此表示，地王消息一经出来，北京中原在望京地区的门店纷纷收到房主和购房者咨询，有房主表示准备提价，但购房者却普遍发蒙，如此高的房价根本就没法接受。

    其实，北京“地王”并非个案。同年，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中，3月10日，南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C2010-003地块，以每亩8650万元、总价15.9亿元被拍下。而楼面地价1.1033万元/平方米的价格也使其成为了广西土地出让史上的新“地王”。

    今朝“地王”霸气不再

    然而，不过才短短一年多时间，楼市仿佛经历了冰火两重天。经过激烈竞争获取的“地王”，如今大都进退两难。“地王”这块“烫手的山芋”，扼住了开发商的资金生命链。除了部分项目“零利润”揽客，不少开工或未动工的“地王”们更是放慢了开发进度。

    2010年10月，雅居乐与11家开发商经过200多轮激烈竞价后，以21.05亿元夺得浦口区G40地块，溢价率高达538%；此后又经过200轮角逐，斥资36.2亿元将另一地块收入囊中，南京江北名副其实的“地王”由此产生。时隔一年，上述两个项目仍在设计规划中。而雅居乐南京地王的尴尬处境，只是全国众多地王命运的一个缩影。据统计，在上海28幅区域“地王”中，迄今只有8幅上市，其余20个“地王”项目仍不见踪影。

    当年同样豪气的还有中信地产，2007年9月，中信地产霸气出手，以7700元/平方米的楼面价、46.5亿元的总价拍下珠海南屏一块土地，溢价达156%，摘得当时“华南地王”；同年10月，中信地产联合世纪城地产，经过上百轮鏖战，以11.5亿元取得东莞西平一地块，并以6077元/平方米刷新西平土地成交纪录；2009年11月，中信集团斥资36亿元拍得天津天嘉湖北侧地块，地块面积为248万平方米，成为当年天津地块面积和总地价的双料“地王”；2010年3月，中信地产经过64轮竞价，最终以52.4亿元的总价竞得京南大兴一地块，刷新北京总价地王纪录。然而，随着上述项目依次进入销售期，各种问题也相继暴露出来。珠海地王项目因远高于珠海市政府房价上限，成交停滞；东莞地王在等待4年之后，终于进入市场；天津天嘉湖地王，因天津楼市供大于求，而处于观望状态并拖延入市；以最快时间入市的大兴地王，也因成本过高而利润微乎其微，其尴尬程度不言而喻。

    2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区南翔镇地块，楼板价高达1.3199万元/平方米，创下当时区域楼板价“地王”。两年后的今天，该地块建起的“新城公馆”，近期却开始大幅降价，开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万-2.8万元，单价直降6000-7000元，团购价1.8万-1.9万元。

    当然，并不是所有的“地王”都选择降价，北京地区的金茂府由于地段具有一定优势，其价格甚至还有所上调。但总体而言，绝大多数“地王”项目销售进度缓慢，日子并不好过。绿城集团在2009年12月10日，以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇两幅地块，楼板价1.904万元/平方米，已获得销售许可证，网上房地产均价5万元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。

    金地集团在2009年7月23日以30.48亿元夺得赵巷10号地块，单价1.4499万元/平方米，创当时上海居住用地史上第二贵地价，被人称为赵巷“地王”。该项目已经入市，目前网上均价4.5万元/平方米，一共推出171套，只售出34套。业内人士分析，该项目售价需达到2.3万元/平方米才能实现保本，目前根据销售价格分析，扣除开发成本，金地应能有40%以上的利润率。

    中建总公司在2009年12月23日，以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元，取得新江湾城C6地块，溢价率为217%，成为当时国内单价最贵宅地。目前该项目为“中建府邸”，11月8日首次取得预售许可证，开发商将其建成以别墅为主的社区。该项目联排别墅的报价均在每平方米8.5万元以上，而几栋独立别墅的报价则在每平方米14万元以上。目前推出153套，仅售出4套。

    有选择降价销售者，当然，也有拖延时间的观望者。更多的“地王”项目，还处于缓慢的开发期中，甚至有的项目迟迟没有开工。此前有调查发现，在上海2009年出让的8幅最贵宅地中，除了新江湾C6地块等3个项目已上市外，其他5个“地王”地块均未上市销售，截至2011年11月初，曾轰动上海的“迪斯尼地王”当时甚至只盖了两层楼。而曾拍出当时单价最高的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地项目已逾期一年仍未开工。

    大批“地王”陷入两难境地

    曾经风光无限的地王们，如今陷入两难境地，这自然源于近来政府对楼市控制的重拳出击，导致“地王”们面临巨大的资金压力，有人说，房地产商们玩得就是“土地+资金”的游戏，一掷千金拿下“地王”项目，却正好赶上最严厉的楼市调控，限购、限贷等措施，在精准打到楼市投机者“七寸”的同时，也让楼市销售陷入低迷，房地产商们的资金压力亦开始凸显。

    房价的持续下降，使地王项目面临定价难、销售难、融资难等系列问题。为应对调控，顺应行业发展趋势，不少开发商开始选择低价开盘、快速销售策略，这给土地成本很高的地王项目造成很大压力。如杭州宝龙地产曾以总价22亿元揽得下沙高教园区三宗土地，业内人士测算，该项目的最终成本价将在每平方米1.4万-1.5万元左右，但目前该项目周边的公寓开盘价仅有每平方米1.2万多元，不少楼盘价格甚至跌至万元左右。专业人士分析，当面包价格低于面粉时，开发商们手中的“地王”项目瞬时就变成了鸡肋，而对于资金实力差的中小开发商，甚至有可能成为压死骆驼的“最后一根稻草”。